1棟マンションの売却を検討しているなら、目的とタイミングを合わせる必要がある。利益を得ることが目的であれば、価格が上昇したときであり、現金化を急ぐのであれば、不動産会社に買取を希望することになる。
相続で現金化を急いでいる場合も、同様である。本記事では、1棟マンションの売却のタイミングや売却の流れ、売却のコツなどを解説する。所有する1棟マンション売却の参考になれば幸いである。
一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。
1棟マンションの売却を決めるタイミング
どのようなものでも、売却する際にはタイミングがある。特に1棟マンションとなると多額のお金が動き、大きな利益が生じるのだ。反対に、タイミング悪く売却すれば、大きな損失を出すことになる。1棟マンションを売却するタイミングについては、次の5項目を参考にしていただきたい。
マンション価格が上昇しているとき
マンション価格が上昇している場合は、1棟マンション価格も上昇傾向となっている場合が多い。投資向け不動産の売買は、安いときに購入し高くなれば売ることが鉄則である。住居用マンションの価格推移は、報道でも取り上げられることが多く把握しやすい。
しかし、1棟マンションの価格推移は、セミナーやコンサルティング会社の情報、投資向け不動産のWebサイトなどから得なければならない。住居向けマンションの情報に注意を払い、上昇傾向であるなら、投資向けマンションの価格動向を調べて、売却のタイミングを図ると良いだろう。
1棟マンションが築20年以内のとき
不動産を売却する場合は、不動産の価格が低下する前に売却するのが定石である。賃貸マンションは、築年数が浅いほど需要が高いため、売却する場合も高く売れる傾向だ。1棟マンションの場合は、築20年が1つの基準となっている。
1棟マンションを最も高く売却できる時期は新築である。その後は経年とともに、価格が下落するのだ。高く売却したい場合は、できるだけ早く売却することが望ましい。築20年を境に、1棟マンション価格の下落ペースは早くなるのだ。しかし、減価償却期間を過ぎた1棟マンションの売却を検討している場合は、急激に価格が下がるケースが少ないため、売り急ぐ必要はないのである。
立地条件が変わるとき
1棟マンションの立地条件が変わる場合も、売却のタイミングである。立地は、マンション価格を決める大きなポイントであり、周辺環境が変わることで、1棟マンションの価格が大きく上下するケースは少なくないのだ。
例えば、報道で話題となった高輪ゲートウェイ駅が、新設されたことによる地価の上昇である。平成29年の高輪ゲートウェイ駅周辺の路線価が1㎡あたり1,670万円であった。令和5年では、1㎡あたり2,420万円と大幅に高騰している。詳しくは下記の路線価図を確認していただきたい。
このように、土地の価格が急激に上がれば、周辺の1棟マンションの価格も急激に上がる可能性が高くなる。高くなったタイミングで売却すれば、大きな利益を得ることも可能だ。
減価償却期間が満了になるとき
減価償却期間が満了になる際も、1棟マンションの売却のタイミングである。減価償却期間は、法定耐用年数によって異なり、法定対応年数は、構造や用途、設備によって異なるのだ。詳しくは、下記の表を参考にしていただきたい。
建物の法定耐用年数
| 構造・用途 | 細目 | 耐用年数 |
| 木造・合成樹脂造のもの | 事務所用のもの
店舗用・住宅用のもの 飲食店用のもの 旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの 公衆浴場用のもの 工場用・倉庫用のもの（1般用） |
24
22 20 17 12 15 |
| 木骨モルタル造のもの | 事務所用のもの
店舗用・住宅用のもの 飲食店用のもの 旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの 公衆浴場用のもの 工場用・倉庫用のもの（1般用） |
22
20 19 15 11 14 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの | 事務所用のもの 住宅用のもの 飲食店用のもの 延べ面積のうちに占める木造内装部分の 面積が30％を超えるもの その他のもの 旅館用・ホテル用のもの 延べ面積のうちに占める木造内装部分の 面積が30％を超えるもの その他のもの 店舗用・病院用のもの 車庫用のもの 公衆浴場用のもの 工場用・倉庫用のもの（1般用） |
50 4734 41 31 |
| れんが造・石造・ブロック造のもの | 事務所用のもの
店舗用・住宅用・飲食店用のもの 旅館用・ホテル用・病院用のもの 車庫用のもの 公衆浴場用のもの 工場用・倉庫用のもの（1般用） |
41
38 36 34 30 34 |
| 金属造のもの | 事務所用のもの
骨格材の肉厚が、（以下同じ。） ４㎜を超えるもの ３㎜を超え、４㎜以下のもの ３㎜以下のもの 店舗用・住宅用のもの ４㎜を超えるもの ３㎜を超え、４㎜以下のもの ３㎜以下のもの 飲食店用・車庫用のもの ４㎜を超えるもの ３㎜を超え、４㎜以下のもの ３㎜以下のもの 旅館用・ホテル用・病院用のもの ４㎜を超えるもの ３㎜を超え、４㎜以下のもの ３㎜以下のもの 公衆浴場用のもの ４㎜を超えるもの ３㎜を超え、４㎜以下のもの ３㎜以下のもの 工場用・倉庫用のもの（1般用） ４㎜を超えるもの ３㎜を超え、４㎜以下のもの ３㎜以下のもの |
38 30 22
34 27 19
31 25 19
29 24 17
27 19 15
31 24 17 |
建物付属設備の法定耐用年数
| 構造・用途 | 細目 | 耐用年数 |
| アーケード・日よけ設備 | 主として金属製のもの
その他のもの |
15
8 |
| 店舗簡易装備 | 3 | |
| 電気設備（照明設備を含む。） | 蓄電池電源設備
その他のもの |
6
15 |
| 給排水・衛生設備、ガス設備 | 15 |
資産整理や相続のとき
相続を前提にした資産整理の場合は、1棟マンションをそのまま残しておくか、現金化するかで迷う場合がある。賃貸マンションで相続させれば、相続税を大幅に節税できる。現金で相続させれば、相続人が複数であっても、遺産分割がスムーズになるのだ。
賃貸マンションの経営を営むことが難しい相続人であれば、早期に1棟マンションの売却を検討するほうが賢明である。管理会社のいいなりになって赤字を出したり、入居者とのトラブルで相続人の心身にダメージを受けてから、売却するとなると、被相続人が望む相続にならない可能性が高いのだ。
1棟マンション売却の流れ
1棟マンションの売却を検討しているのであれば、売却や引き渡しまでの流れを知ることが大切である。基本的な流れは、戸建住宅やアパートの売却と同じであるが、1棟マンションの場合は、桁違いの金額が動くため、より慎重に売却することが望ましい。
不動産会社に1括査定依頼
1棟マンションの売却は、専門家でなければ査定することは難しい。不動産の査定サイトを利用すれば、ある程度の売却価格を知ることはできるだろう。サイトが提携している不動産会社が、1棟マンションの売却経験が豊富とは限らないため要注意だ。
Webサイトでの査定は参考程度にして、1棟マンションの売却依頼は、経験豊富でノウハウが蓄積された不動産会社を選ぶことが賢明である。できれば、不動産投資顧問会社に相談や依頼をし、自身が売却する理由や目的に沿った、1棟マンションの売却を目指すことをおすすめする。
媒介契約をする
不動産会社と契約する媒介契約には3つの契約方法がある。1般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約であり、それぞれの特徴が売主に対してのメリットやデメリットになるのだ。契約ごとの特徴を次の表にまとめたので、不動産会社と契約する際の参考にしていただきたい。
| 1般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 同時に依頼できる数 | 複数 | 1社 | 1社 |
| 売主と買主の直接契約 | 可能 | 可能 | 不可能 |
| 契約期間 | なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 売却活動の報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録義務 | なし | 契約から7日以内 | 契約から5日以内 |
※レインズ（REINS）とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのこと。
売却活動の開始
不動産会社と媒介契約を締結すれば、不動産会社は買い手を見つけるために、営業活動や販売促進活動などを行う。1般論ではあるが、買い手が見つかるまでの期間は3ヶ月～6ヶ月とされている。売却条件が悪ければ、6ヶ月を超えても売却できないケースもある。
早く売却したい場合は、不動産会社に任せきりにせず、売却価格を下げたり、買い手の仲介手数料を負担したりするなどの工夫が必要である。専属専任媒介契約以外は、売主が買い手を探して直接契約ができるため、売主が直接買い手を探すことも有効な手段なのだ。
売買契約の成立
買い手が見つかった場合には、1棟マンションの売買契約を締結することになる。その際には、 不動産会社や銀行、司法書士、宅地建物取引士などが関わるケースが多い。売主は買主から物件価格の1部を手付金として受け取るのが一般的である。売主は、必要な書類を期日までに準備して、万全の体制で臨むと良いだろう。
引渡し
売買契約が成立し、買主から手付金を差し引いた契約金額を受け取れば、所有権の移転登記が行われる。移転登記が終われば引き渡しは完了し、取引はこれを持って終了するのだ。売却益が出れば、次の確定申告時に譲渡所得を申告し、譲渡所得税を納めなければならない。確定申告をすれば、住民税も自動的に課税されるため、必要な金額を残しておくことが賢明である。
1棟マンションの売却と区分マンションの売却の違い
1棟マンションの売却と区分マンションの売却には違いがある。まずは、次の表であらましをご理解していただきたい。
| 1棟マンション | 区分マンション | |
| ターゲット | 投資家 | 1般消費者・少額の投資家 |
| 売却金額 | 1億円以上が多い | おおよそ5,000万円未満 |
| 査定方法 | 不動産鑑定士に依頼 | 主に取引事例比較法で算出 |
| 対象不動産会社 | 専門の不動産会社 | 不動産会社全般 |
ターゲットが異なる
区分マンションの売却では一般消費者や企業がターゲットとなる。企業は事業所近くに寮の代替としてマンションを所有することも多い。1棟マンションのターゲットは主に投資家で、本格的な不動産投資家や本業として不動産投資家を始める人がターゲットである。
オーナーチェンジを検討している投資家が本命の顧客となる。投資家の中にはサイドビジネスとしてマンションの部屋を所有し、賃貸物件として貸し出したり民泊に利用している投資家もいる。1棟マンションではあくまでも本格的な不動産投資家を狙うのが定石である。
売却金額が高額になる
都心のマンションは1部屋の平均価格が2023年6月現在で6,550万円である。1棟マンションは1部屋が6,550万円であれば、10部屋だと単純計算で1棟マンションの価格は6億5,500万円と高額になる。立地や1棟マンションの状態によっては10億を超えるケースも少なくない。
参照：株式会社不動産研究所 首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023 年 6 月
査定の方法が異なる
区分マンションの売却では、マンションの査定は主に取引事例法を利用する。1棟マンションの場合は、区分マンションの売却と異なり、取引事例そのものが少ないため、取引事例比較法は適していないのだ。最も信頼できる査定は不動産鑑定士に依頼することであるが、売主自身で算出する場合は家賃収入や純利益、建築費用などから算出する方法がある。しかし、不動産会社や不動産投資顧問会社に相談したり、依頼するほうが確かな査定となるのだ。
| 取引事例比較法とは、対象物件（ここでは区分マンションの売却）と類似した物件の取引事例を参考にして、価格を査定する手法。 |
専門の不動産業者しか対応できない
不動産会社は令和2年度で353,448社（法人のみ）もある。これだけ多くの不動産会社があっても、1棟マンションを扱える不動産会社は、ほんの1部だけなのだ。
1棟マンションの取り扱いには、専門的な知識や豊富な経験が必要となる。扱う金額も大きいため、ミスも許されないのだ。1棟マンションの売却を検討しているなら、不動産会社選びは慎重に行うことが重要である。
1棟マンションを売却するときのコツ
1棟マンションの売却が、一般的な不動産売却と異なることは、これまでに述べてきた。ただし、売却するコツを知れば、スムーズに売却できる可能性が高まる。1棟マンションを売却するコツは主に5つあるのだ。
売りたい物件の相場を知る
売却予定の1棟マンションの価格相場を知ることは重要である。不動産1括査定サイトを利用すれば、簡単に相場を知ることができるが確度が低い可能性もあるので注意が必要だ。
また、1棟マンションの売却を任せられる不動産会社に出会えるとは限らず、営業の電話だけがしつこくかかってくるケースもある。相場を確認するのであれば、信頼できる不動産会社や不動産投資顧問会社などに相談するのが賢明だ。
最適なタイミングを見極める
売却に最適なタイミングを図ることも、1棟マンションを売却するコツである。築浅（築20年以内）での売却や減価償却が終了した時期などが、1つの目安でもあるのだ。1棟マンションは、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造のものが多く、法定耐用年数が47年である。したがって、新築から所有している場合は、減価償却期間も47年となるのだ。
入居率を上げる
1棟マンションのターゲットは主に本格的な不動産投資家である。したがって、重視する項目の1つが収益性なのだ。入居率が悪く空室が多ければ、収益性が良いマンションとはいえないだろう。入居率が高ければ収益性も必然的に高くなる傾向であるため、価格を高く設定しても妥当といえるのだ。
入居率が高くても注意すべきは家賃滞納者の有無だ。家賃滞納者は精算しても繰り返し滞納する傾向がある。また、悪質な滞納者であれば、退去を要求しても応じないため、トラブルになったり、訴訟になったりするケースがある。売却時にそのようなトラブルがあれば、適正価格であっても買い手がつかなかったり、足元を見られて価格を下げさせられたりする可能性がある。家賃滞納者はできるだけ早くに退去させることが不可欠だ。
管理状態を整える
売却予定の1棟マンションの管理状況も売却するコツの1つである。外観が悪く設備が古いために効率が悪ければ、マンションの魅力が半減するかもしれない。また、清掃状況や生垣の管理状況が悪ければ、マンション全体の管理状況が悪いケースが多いため、需要や査定が下がる原因ともなるのだ。
例え、価格が相場よりも安くても、リフォームや設備のメンテナンス費用が高額になると投資家が判断すれば、買い手がつくのは難しい。外観や設備、メンテナンスを整えることにより、入居率も上がる可能性が高まるのだ。普段からの管理を怠らず、売却前にはさらなるメンテナンスを施すことが売却のコツといえる。
1棟マンション売却の実績のある不動産会社を選ぶ
1棟マンションの売却には、専門性と実績のある不動産会社を選ぶことが重要である。1棟マンションを取り扱う不動産会社は、決して多くないのだ。売主の売却理由や売却目的を実現させるためには、不動産投資顧問会社を採用することが望ましい。あらゆる事情を理解した上で、1棟マンションの売却を進めてくれるだろう。
1棟マンションの売却をするときの注意点
1棟マンションを売却する際には、いくつかの注意点がある。不動産のなかでも、高額な取引になるため、細心の注意を払わなければ、残念な結果になる可能性も否定できないのだ。注意すべき点を次にまとめさせていただいた。参考になれば幸いである。
区分マンションと比べて売りにくい
区分マンション売却は、部屋ごとの売却ともいわれるが、1棟まるごとを売却するのではなく、各部屋ごとの売却であるため、戸建て住宅の売却と類似している。1棟マンションは区分マンションよりも規模が大きく、売却を担当する不動産会社にも専門性や経験値が求められる。
周辺状況や立地次第では、売却までに相応の時間を要する場合も少なくない。特に、周辺環境が大幅に変化している場合は、前述した高輪ゲートウェイ駅周辺の路線価のように、不動産価格が高騰するケースもあるのだ。区分マンションよりも売れにくいが、大きな利益を得ることも可能である。
売却費用がかかる
不動産の売却には売却費用が必要であり、1棟マンションの売却でも費用は必要だ。主な費用は次の6つである
1.測量費用
2.印紙税
3.仲介手数料
4.住宅ローンの残債
5.抹消登記手数料
6.譲渡所得税
測量費用は、必要な場合のみ発生するため、不動産会社や不動産投資顧問会社と相談すれば良い。印紙税は売却金額によって異なるため、下記の印紙税額の一覧表でご確認いただきたい。仲介手数料は、不動産会社に支払う手数料であり、上限も設定されている。
不動産投資ローンの残債は、1棟マンションの売却額で賄うのが基本であり、売却額で賄えない場合は再考するべきだ。抹消登記手数料は、1つの不動産につき1,000円である。譲渡益が出た場合は、確定申告を済ましたうえで、譲渡所得税と住民税を納めなければならない。
急ぎの場合は買取も検討する
1棟マンションの売却は、不動産会社に依頼するが、少しでも高く売却する場合は、相応の日数が必要な場合が多い。相続での遺産分割で揉めている場合は、早期に現金化して遺産分割しなくてはならない。相続の申告は被相続人の死亡から10ヶ月以内であり、申告と同時に相続税を納めなければならないのだ。
このように、1棟マンションの現金化を急いでいる場合は、不動産会社が直接買取る方法もある。もちろん資金力がある不動産会社に限られるが、1棟マンションの取引経験が豊富な不動産会社なら、直接買い取りとなるケースも対応できるように準備しているのが通常だ。ただし、現金化を急げば急ぐほど、足元を見られので相場よりも安価になる傾向がある。
まとめ
1棟マンションの売却は、タイミングが重要である。価格が高いため、利益を出す場合は多額の利益を生み出すが、損失を被る場合は、会社の存続危機になるような損失となるケースがあるからだ。1棟マンションは、不動産会社のなかでも、専門性や経験値の高い不動産会社に売却を依頼するのが定石である。また、売却のコツを抑えてから、売却することも重要だ。
1棟マンションの売却で悩みが生じたら、外部の信頼できる不動産関係者に相談すべきである。単純に不動産会社に相談しても、ノウハウがないケースが多いため、不動産投資顧問会社に相談することが望ましい。本サイトの「問い合わせから」相談すれば、納得できる回答を得られるはずだ。
