収益物件の売却は、居住用の不動産の売却とは似て非なるものである。収益物件はアパートやマンションなどを第三者に貸出して収益を得る不動産だ。収益物件を売却する際は、不動産会社の仲介と不動産会社への直接売却があり、それぞれに特徴がある。
収益物件の売却を検討しているなら、できるだけ高く売りたいと思うことは当然である。そのためには、所有している物件の価格を知ったり、売却の流れを理解することも重要だ。
本記事では、収益不動産の基本から売却の流れなどを解説し高く売れるコツも紹介する。失敗の事例も解説するため、収益物件売却の参考にしていただきたい。
一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。
収益物件とは
収益物件は、所有している不動産を第三者に貸して、家賃収入を得る物件のことだ。代表的な収益物件は、マンションやアパート、オフィスビル、店舗などである。家賃収入や礼金などで利益を得られるが、資産の組み換えや相続対策などを考慮し、売却を出口戦略として視野に入れることも可能である。
売却方法は、不動産会社に仲介を依頼し、不動産会社が買い手を見つける方法と、不動産会社への直接売却がある。所有者自身で買い手を探すことも可能だが、売買契約や重要事項説明などは、不動産会社や宅地建物取引士に依頼することになるのだ。
不動産会社に仲介してもらい売却する方法
不動産会社への仲介依頼の場合は、所有する収益物件の相場で売れやすい特徴がある。自分で買い手を探す場合は、相場が分からなくなったり、足元を見られて値切られたりするケースがある。
不動産会社に仲介を依頼すれば、買い手が見つかるまでに時間がかかることが多い。また、買い手が見つかっても売買契約後に仲介手数料を支払わなくてはならない。しかし、不動産取引のプロフェッショナルが手掛けるため、安心して収益物件の売却を任せられるのだ。
不動産会社が買取する方法
不動産会社が、収益物件を直接買い取る場合は、査定後にすぐ売却できる特徴がある。遺産分割や資産組み換えなどで、現金化を急いでいる場合は、こちらを選択すると良いだろう。ただし、不動産会社の直接買取は、相場よりも低い価格での売買契約となるケースが多いのだ。
理由は、収益物件を購入した不動産会社がその物件を販売するからである。その際に、売買差益がなければ不動産会社の収入にならないため、相場よりも低く買取るのだ。
収益物件の価格の算出方法
収益物件の価格を算出する方法は主に、「収益還元法」、「原価法」、「取引事例比較法」
の3つの種類があるのだ。
収益還元法
収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2つの種類がある。それぞれに特徴があり、DCF法は専門性が高く、主に買主側が必要とする算出方法であるため、ここでは割愛させていただき、直接還元法を紹介する。
直接還元法は、利回りから売却価格を求める方法であり、年間の家賃収入と表面利回りが分かれば、簡単に算出できる。売却価格を求める計算式と表面利回りを求める計算式は次のようになる。
| ・直接還元法による売却価格＝年間の家賃収入×100÷ 表面利回り（％）
・表面利回り＝年間の家賃収入÷収益物件の購入価格×100 |
例として、1億円で購入した1棟マンションの年間家賃収入が600万円であれば、表面利回りは6％となり、売却価格は6,000万円となるのだ。
原価法
原価法は、主に不動産の中古建物の価格を算出する方法である。建物を再建築すると想定して原価を算出し、築年数に応じた価格低下分を差し引くことで、現在の建物の価格を知ることができるのだ。算出方法は次のようになる。
| 建物の現在価格＝再調達価格×延床面積×残存年数÷耐用年数 |
残存年数とは耐用年数から築年数を差し引いたものである。例として、平成20年に建築した木造2階建て（100㎡）貸家の現在価格を原価法で算出する。再調達価格は15万6,000円であり、耐用年数は22年で築年数が15年なので残存年数は7年である。
15万6,000円×100㎡×7年÷22年＝496万3,636円
この建物価格に、土地の価格を加算した金額が売却価格になる。再調達価格や耐用年数は、国税庁のWebサイトから調べられる。
参考：建物の標準的な建築価額表
取引事例比較法
取引事例比較法は、主に区分マンションや土地などの価格を算出する方法である。収益物件の近隣で、実際に売買が成立した取引事例を集めて比較検討し、価格を算出するのだ。取引事例が少ない場合は、他の算出方法を利用したり、土地の場合は地価公示価格を参考にしたりする。具体的な算出方法は、次のようになる。
|
例として、収益物件（土地）の近隣で、1ヶ月前に30坪の土地が1,500万円で売れたとする。この場合の坪単価は50万円である。取引事例を100点として、収益物件の点数を算出した結果を110点とする。収益物件の坪単価は、50万の110％で55万円となるのだ。収益物件が50坪であれば、2,750万円が取引事例法での価格となる。
収益還元法・原価法・取引事例比較法の比較
売却価格算出方法の比較表
| 算出方法 | 着目する点 | 資産価格の名称 | 適している不動産 |
| 収益還元法 | 収益 | 収益価格 | 1棟マンション・アパート |
| 原価法 | 費用 | 積算価格 | 建物部分 |
| 取引事例比較法 | 市場性 | 比準価格 | 土地・区分マンション |
収益物件の売却の流れ
収益物件を売却するには、媒介契約や販売活動、売買契約などを行わなければならない。売却する際には、一連の流れを把握しておくとスムーズになりやすい。
査定依頼する
収益物件の売却で重要なのは、価格を知ることである。ただ、価格を知るのではなく適正な価格を知ることが大事であるため、信頼できる不動産会社に査定を依頼すると良いだろう。できれば、複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの不動産会社に査定の根拠を尋ねることが良策である。
査定の根拠が分かれば適正価格も分かり、信頼できる不動産会社であることも証明される根拠にもなる。適正価格も知る理由は、価格設定が安すぎる場合は損害となり、高すぎれば売れ残る可能性が高まるからである。
媒介契約締結
仲介を依頼する不動産会社が決まれば、媒介契約を締結することになる。媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類がある。それぞれの特徴は次の表にまとめているので、契約方法を選ぶ際の参考にしていただきたい。
媒介契約の種類と特徴
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 複数の不動産会社との契約 | 不可 | 不可 | 可能 |
| 自分で買い手を見つける | 不可 | 可能 | 可能 |
| 仲介なしで売買契約を行う | 不可 | 可能 | 可能 |
| 契約期間 | 3ヶ月まで | 3ヶ月まで | 規定はないが一般的に3ヶ月まで |
| 不動産流通機構への登録義務 | あり | あり | なし |
| 販売状況の報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 取り決めはなし |
販売活動と価格交渉
不動産会社と媒介契約を締結すれば、不動産会社は販売活動を始める。買い手が見つかり提示価格での売却であれば問題はないが、価格交渉を要求された場合は検討しなければならない。売却を急いでいない場合は、価格交渉に応じる必要もなく値下げも断れば良い。
ただし、売却するまでに時間がかかる可能性があり、経年劣化とともに収益物件の価格が下がる恐れがあることを念頭に置いておかなければならない。売却を急いでいる場合は、一定程度の価格交渉に応じ、 現金化を優先すると良いだろう。
売買契約と引き渡し
売却価格と引き渡し条件が決まれば、買主と売買契約を締結する。 売買契約時には、買主から 手付金を受け取るのが一般的である。買主から残りの金額を受け取れば、収益物件の引き渡しとなるのだ。
税務申告
収益物件を売却し、売却益が出た場合は翌年に確定申告を済まし、譲渡所得税を納めなければならない。また、自動的に住民税も課税されるため、売却時に税金がどれだけかかるかを算出しておくことと良い。
収益物件を高く売るコツ
収益物件を売却する場合は、売却後の収益を得られなくなる。そのため、売主はできるだけ高く売りたいと考えるケースも多いのだ。収益物件を少しでも高く売りたいのであれば、ここで紹介するコツをぜひ実践していただきたい。
高く売れるタイミングで売る
入居率が高ければ、収益物件が高く売れるタイミングといえる。収益物件の購入を検討する人や企業は、オーナーチェンジを検討しているケースが多い。現在の収益をそのまま引き継げるため、収益性も安定し査定額も高くなる傾向なのだ。地価やマンション価格が上昇傾向となっていれば、収益物件を高く売れる傾向となるため、リサーチを怠らないように心がけよう。
利回りを基準に売却価格を算出する
先に、売却価格の算出方法を3つ述べたが、収益物件の価格を決めるのに適しているのは、収益還元法である。実際の収益や利回りを基に算出するため、相場に近い適正価格を算出できるのだ。この算出方法であれば、実際の収益が買主に分かるため、売主の合意が得やすいのである。
複数の不動産会社に査定を出す
複数の不動産会社に査定を依頼する理由は、複数の不動産会社に依頼することで、適正な価格を知ることが可能となるからだ。一括査定サイトを利用する手段もあるが、良い不動産会社に依頼できるとは限らない。収益物件の売却では、不動産会社を選ぶことは重要である。査定の要因を聞き出すことも大切であり、良い不動産会社は選びの要因にもなる。
賃料を高くする
賃料を高く設定することも、収益物件を高く売却する手段である。売主としては、満室で高めの賃料が理想である。しかし、現実は賃料を高めに設定すると入居率が悪くなりやすい。空室を埋めるために賃料を下げると収益を悪化する要因となり、収益物件の価格を下げる大きな要因ともなるため注意が必要である。
売出し価格を少し高く設定する
売出し価格を予め少し高くする方法がある。理由は、買い手がついて価格交渉時に幅を持たせたいからである。高め設定のままで売れたら理想だが、価格交渉になれば価格を下げざるをえなくなるため、予防線をはる行為である。しかし、設定価格が高すぎると買い手が敬遠することになりかねないのだ。高すぎる価格設定は避ける方が無難である。
収益物件の売却で失敗してしまう事例
収益物件の売却は、全てが成功するとは限らないのである。特に、譲渡所得税や住民税を考慮していなければ、税金を納められないケースがある。また、ローンの残債が残ってしまうなどの失敗例もあるので注意が必要だ。
税金や運用コストを考えていない
収益物件を売却し、売却益が上がれば譲渡所得税の課税対象となり、住民税も納めなければならない。売買時には不動産会社への仲介手数料も必要になる。売却価格が高額であっても、想定した利益が残らないケースも少なくない。収益物件の売却では、念入りにシミュレーションを行って、万が一の場合にも備えることが大事である。
ローン残債を考慮していない
収益物件を購入する際には、不動産投資ローンを利用するケースが多い。収益物件を売却する際には、譲渡所得税や住民税などの納付は大事だが、不動産投資ローンを完済することも重要である。収益物件の売却後にローンが完済できず、残債が残るような状況になれば、破産手続きも視野に入れなければならなくなるかもしれないのだ。売却を検討する段階で、ローンの残債を確認し、完済できるのかも確認すべきである。
まとめ
収益物件を売却する際には、不動産会社の仲介と不動産会社への直売がある。現金化に余裕がある場合は仲介を選択し、現金化を急ぐ場合は不動産会社に直売する方法が一般的だ。収益物件の価格を算出する方法は主に3つあり、立地や物件の形態によって異なるのだ。
収益物件は、できるだけ高く売却することも重要であるため、本記事で紹介した高く売るコツを参考にして、実践していただきたい。収益物件の売却で障壁があれば、本サイトの「お問い合わせ」を有効活用すれば良いだろう。小さな悩みだけではなく、本格的な相談にも対応させていただくので、遠慮なく問い合わせしていただきたい。
