アパートの売却相場はいくら?売却相場の調べ方と計算方法

アパートを収益不動産として持っている方は多いものの、投資の際の出口戦略として売却を決めていても、実際に売るとなると売却相場はいくらなのか、売却に要する期間はどの程度なのかをわからないオーナーは数多くいます。

アパートの場合、法定耐用年数が22年とマンションと比較して短く、アパート経営の旬は短いといえます。法定耐用年数を過ぎると売却しづらくなったり、売却相場に影響したりするため、自身の状況と売却相場を把握したうえで、不動産会社に依頼する必要があります。

 

アパートの相場を調べる前に知っておくべきこと

アパートを売却する前に売却相場を把握することは非常に重要です。状況によってはローンを組んでいることもあり、売却時に完済する必要があるということもありますが、不動産は市場やタイミングで金額が変わりますので、売却相場次第では売却するかどうかそのものを考え直す必要が出てきます。

売却を依頼する不動産会社によっても対応は大きく変わりますが、要する期間とおおよその相場価格を知っておくことは不動産会社選びにも関わりますので、相場を調べる前に自分で動くべき範囲を確認してください。

 

売却に要する期間は平均3か月～6か月

不動産会社にアパートの売却を依頼すると、制約するまでに平均で3か月〜6か月の期間を要します。ただし、ここには不動産会社と不動産会社の販売活動の期間（1か月～3か月）と引き渡し準備の期間（約1.5か月）は含まれていますが、実際には仲介業者を選定し、決定するところから始まりますので、半年以上かかることも見越して考える必要があります。

結局、買主が欲しいと思ったタイミングが売れるタイミングですので、売却に要する期間は長めで設定しておく必要があります。

 

売却相場は自分で調べる必要がある

もともとアパートは頻繁に売買するものではありませんので、アパートには定価という概念がありません。同じように見える物件でも物件状態、間取り、部屋数、立地、入居状況などにより売却額は大きく変わります。

そのため、アパートを売却しようと思った場合には必ず不動産会社を通して売却相場を確認するようにしてください。しかし、アパート売却の際に不動産会社と対等に交渉するためには事前にある程度の情勢や金額感を把握しておくべきといえます。

例えば、マンションやアパートの価格は10年連続で上昇し続けていますが、1992年に施行された生産緑地法により、都市部の農地の税負担が軽減されてきました。この効力が2022年になくなり、土地の売り出しが始まるので不動産全体の相場が下がるのではないかという意見もあります。

このような情報を知っておくことで、不動産会社選定の際に役立ちます。

画像出典：首都圏不動産流通市場の動向（2022年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）

 

アパートの売却相場のポイント

アパートの売却相場を決めるポイントは大きくは次の4つです。

 

入居率

アパートの売却相場を計算するには後述する収益還元法を使うことが一般的ですが、この計算ではアパートの利回りがベースになります。当たり前ですが、物件としての価値が高いほど高く売れますので、現状入居者がいるかいないかは購入後の収益に直結するため、入居率は重要な尺度となります。

また、アパートが埋まりやすいかどうかも重要な要素です。どのエリアなのか、日当たり状況、眺め、間取りなども入居率に影響します。

 

家賃滞納者の有無

アパートを売却する際にはオーナーチェンジが普通です。つまり、入居者が住んだままオーナーだけが変わることになります。既に入居者がいるので収益がどの程度と計算して購入するのが買主ですので、家賃滞納者がいるようでは初月から計算がおかしくなります。

家賃滞納者やクレーマーなどが入居していると、近隣住民へ悪影響を及ぼし、退去につながったり、入居率が悪くなったりする原因ですので注意が必要です。

 

立地条件

アパートの売却相場には立地条件が非常に大きくかかわります。都心と郊外では都心のほうが土地が高いというのもありますが、街の規模、中心部へのアクセスの良さ、周辺施設（コンビニ、スーパー、医療施設、学校など）なども影響してきます。

 

築年数

アパートは木造建築か軽量鉄骨造りのものが多く、耐用年数が短いのが特徴です。耐用年数というのは法律で定められた法定耐用年数のことであり、アパートそのものの寿命とは関係がありません。しかし、ローンの融資期間設定には耐用年数が関わってくるため、耐用年数を過ぎた物件は売れにくくなったり、相場価格より大きく下がったりすることがあります。

物件構造と法定耐用年数

区分	法定耐用年数
鉄筋コンクリート造	47年
鉄骨造（骨格材の厚み4mmを越えるもの）	34年
鉄骨造（骨格材の厚み3mm超え4mm以下）	27年
鉄骨造（骨格材の厚み3mm以下）	19年
木造・合成樹脂	22年
木造モルタル造	20年

参考：耐用年数（建物／建物附属設備）（国税庁）

木造アパートの耐用年数が22年とあっても、実際には築50年〜築60年でも入居者が入っている物件も多く、条件がよければ売れることはよくあります。ただ、築年数が増えるほど入居率が下がりますのでどのタイミングで売却するかは考える必要があります。

 

アパートの売却相場の計算方法

アパートの売却相場を計算する方法は大きく3つあります。

ただし、いずれも売却相場を把握するために利用される手法であり、実際に不動産会社に相談する際に変わったり、売れ残りを避けるために値下げをして売却することがあります。

 

収益還元法

収益還元法は、利益をベースにアパートの価値を計算する方法です。

（1年間の賃料収入－1年間の運用コスト）÷ 還元利回り

上記のように、1年間の収入から運用コストを引き、還元利回りで割った金額で出します。

1年間の収益は、1部屋当たりの家賃 × 12か月で計算し、還元利回りは4%〜6%程度で計算することが一般的です。収益からコストを引いているので、仮に還元利回り5%だとすると、同じ利益が20年続けば物件価格に追いつきます（21年目からは完全に利益しかでない状態）。

収益還元法は家賃収入を算出のベースにしますので、その物件にどの程度の稼ぐ力があるかを基準にしているといえます。

上記の方法を収益還元法のなかでも直接還元法と呼びますが、これ以外にDCF法（Discounted Cash-Flow法）と呼ばれるものもあります。しかし、こちらは得られる利益と期間満了後に売却して得られる利益を予測して計算するという複雑な方法を用いますので、相場を知りたい段階ではあまり用いられません。

 

原価法

原価法は、同じアパートを新築した費用（再調達価格）を計算し、築年数に応じて減価修正をおこなう方法です。

再調達価格 × 延床面積 ×（耐用年数の残り ÷ 構造ごとの法定耐用年数）

構造ごとの耐用年数は決まっていますので、同じアパートを改めて建てた場合にいくらかかるのか（再調達価格）と面積、築年数をベースに価値を算出できます。

例えば、木造の場合には耐用年数は22年ですので、築11年であれば、11年 ÷ 22年 = 0.5 となり、耐用年数の半分の築年数でちょうど半分の価値になるように計算できます。

参考：耐用年数（建物／建物附属設備）（国税庁）

 

取引事例比較法

取引事例比較法は、近隣の類似物件がいくらで取引されたのかを集め、比較することで価格を算出する方法です。

まったく同じ物件はありえませんが、同程度の規模のアパートが5000万円なら自分のアパートも5000万円、少しグレードが低い物件でも5000万円で売れているのであれば、自分のアパートは5500万円というような考え方です。

アパート	面積	成約価格
自分のアパート	50㎡	–
比較アパートA	40㎡	4000万円
比較アパートB	70㎡	6000万円

上記のような事例では、（6000万円 ÷ 70㎡ + 4000万円 ÷ 40㎡）× 50㎡ ÷ 2 ≒ 4650万円 と出すことができます。計算が少し複雑ですが、近隣の同じグレード、同程度の築年数の物件Aが4000万円で、自分のアパートが少し広いので、4000万円よりは高いというような感覚です。

物件の売却相場を調べることはできますが、近隣の成約価格を調べることがむずかしく、不動産会社に相談することでより正確な売却相場を算出できます。

 

アパート売却の相場の調べ方

アパートの売却相場の計算方法は前述したとおりですが、計算した金額や査定どおりに売却できるとは限りません。実際には需要と供給のバランスがあり、市場やタイミングで価格は変化します。

そのため、実際にいくらで売りに出すのかを調べる際には次のような方法を用います。

 

REINS（レインズ）の利用

REINS（REINS Market Information、レインズ）は国土交通省により指導を受けている不動産流通機構によって運営されているシステムです。レインズを使うことで実際の売却例を参照することができます。

地域、駅までの距離、築年数、間取りなどの細かい条件まで指定して調査できるのが利点ですが、直近1年の事例しか見ることができない点や機構会員の資格を有する宅地建物取引業者のみが利用できる点が使いづらい点です。

 

土地総合情報システムの利用

土地総合情報システムは国土交通省が運営している、過去5年間のマンションやアパートの売却額を調べることができるシステムです。売却している価格ではなく、実際に成約した価格が載っており、国による調査のため信用できるデータがあります。

売却したいアパートの近隣情報や相場がわかる反面、細かな絞り込みができないため、自分で情報を取捨選択しなければなりません。

一括査定サイトの利用

不動産を売却したいオーナー向けに不動産の一括査定してくれるサイトがあります。相談をすると複数の不動産会社が査定してくれるため、高すぎる価格や安すぎる価格にはなりづらく、精度が高い情報が得られます。

ただ、一括査定サイトでは自分で不動産会社を選ぶわけではないので、よい不動産会社にあたるかどうかはわかりません。アパート売却の流れの最初は不動産会社選びです。一括だけしてもらって、別の不動産会社に依頼するという方法もありますが、それであれば最初から依頼する不動産会社に査定してもらったほうがスムーズです。

また、査定では高い金額を提示し、そのまま仲介契約を結んだものの、実際には値下げを繰り返してしまい、査定よりもかなり低い金額での売却をせざるを得なかったという事例も散見されます。

 

査定会社への依頼

実際に売却を依頼する不動産会社が決まっている場合には、その会社に査定を依頼することでそのままスムーズに売却活動に移行できます。事前にある程度の相場を把握することは重要ですが、相場を把握するために売り時を逃してしまうようでは意味がありません。

不動産会社は大きく4つあります。

種類	特徴
仲介専門会社	仲介に特化。両手の仲介、件数を優先する傾向があり、 安値、悪い条件でも売却を斡旋される可能性あり。
管理会社	管理専門。不動産売買仲介は付属サービス。 管理オーナー同士の売買が第一で、安値になる傾向がある。
買取再販会社	物件の買取り再販がメインの会社。 決済までのスピードは早いが、 相場の6〜8割程度の金額での売却になる。
不動産投資顧問会社	収益物件（投資物件）の専門家。 不動産投資家の利益を最優先に考えるため、 好条件で売却が可能。会社数が少ないのが難点。

それぞれの不動産会社では特徴が異なりますが、良い条件や価格となる傾向が高く、売却速度が速い不動産会社に依頼することが重要です。

 

アパート売却の流れ

アパート売却の流れは次のようになります。

 

アパートの売却相場の把握

最初にすべきことはアパートの売却相場を把握し、売るべきかどうかを判断することです。特にローンが残っている場合には売却と同時に完済する必要がありますので、現在のローン残高と売却相場の把握は必須です。

 

不動産会社に査定依頼

自身である程度の売却相場を把握したあとは、不動産会社に査定を依頼し、より正確な金額を出してもらうことになります。不動産会社の査定は大きな外的要因がなく、一般的な期間で売却できたときの金額を算出します。そのため、市場動向が大きく動いたり、長い期間売れなければ値下げを検討するということもありえます。

また、不動産会社の規模や実績によって保有しているデータが異なりますので価格に差異が生じます。複数社に相談すること自体は問題ありませんが、知り合いの伝手や管理会社への査定依頼ではうまくいかないこともありますので、可能であれば不動産投資顧問会社のような専門性の高い不動産会社に相談するようにしてください。

 

売却方法の決定

売却にはオーナーチェンジか入居者の立ち退き後に売却するかの2つのパターンがありえます。

購入用途やリフォームが前提であれば入居者が立ち退いたあとの売却の方が買主にメリットがありますが、入居者に立ち退いてもらうためには多額の立ち退き料が必要になりますので、一般的にはオーナーチェンジをおこないます。

一概にどちらがよいとはいえませんが、売買戦略に関わりますので不動産会社との相談が必要です。

 

不動産会社と媒介契約を締結

アパートを売買する場合、不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。売買契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
自己発見取引	できる	できる	できない
依頼できる会社数	上限なし	1社限定	1社限定
売主への報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズへの登録	なし	あり	あり
自動更新	OK	NG	NG

一般に、不動産会社は自社だけに依頼してほしいので専任媒介契約を結びたがります。しかし、すべてが顧客第一に考えているとはいいがたい現状があり、一部悪質な業者も存在しますので、信用できる不動産会社と一般媒介契約を締結することが理想といえます。

 

販売活動・内覧

不動産会社と媒介契約を締結したあとに実際に販売活動が始まります。原則、広告作成や営業活動はすべて不動産会社がおこないますが、売主は内覧準備のための清掃や空室があれば入居促進をおこなうなど、すべきことに注力するようにしてください。

 

売買契約

買主が見つかったら売買契約を締結します。売買契約書は自由なフォーマットで作成できますが、通常は不動産会社側で用意します。しかし、公租公課の精算や契約不適合責任など、明確にすべき観点があります。特に特約事項を詳細に書くことや設備に関する免責事項を明記することなどは確実におこなってください。

 

決済・引き渡し

売買契約を締結したら代金の精算と物件の引き渡しをおこないます。同時にローン残債を支払い、抵当権の抹消をおこないます。

ただし、アパートの売却益でローンを完済できない場合には自己資金で完済する必要があります。このため、最初に売却相場とローン残債は確実に把握するようにしてください。

 

アパートの売却相場を調べる際の注意点

アパートの売却相場を調べても、相場どおりに売れるとは限りません。また、売却活動が長引く場合には6か月を目途に値下げを検討する必要が出てきます。

しかし、長期売れ残りの打開策としての値下げ以外にも売却相場については次の2つの注意点があります。

• 価格交渉で下げられることがある
• アパート売却の際の費用

 

価格交渉で下げられることもある

アパートの売買は、高く売りたい売主と安く買いたい買主の需要と供給です。そのため、価格交渉がおこなわれることもあります。普通は問い合わせや内覧後の金額交渉になりますが、買主の購入意欲がなくなる前に契約を締結する必要があるため、値下げをおこなうかどうかは不動産会社と慎重に話し合う必要があります。

 

H3:アパート売却の際の費用

アパートを売却すると、売却に関連していくつかの費用がかかります。1つ1つはそこまで高額ではありませんが、全体では思った以上に高くかかることもありますので、事前に把握するようにしてください。

売却の際にかかる費用として、次のようなものが挙げられます。

• 仲介手数料（売却価格の3%+6万円に消費税）
• 一括返済手数料（ローン残債があり、一括返済をする場合）
• 抵当権抹消費用
• 譲渡所得税、住民税
• 収入印紙

譲渡所得税はアパートの所有期間によって税率が変わるので、所有期間の確認も必要です。高く売ることも重要ですが、最終的な利益がどうなるのかも不動産会社と話すべき重要なポイントです。

 

アパートを売却する時に不動産会社を選ぶポイント

アパートを売却する際、不動産会社を選ぶにはいくつかのポイントがあります。有名な不動産会社であれば必ず成功するかといえば、必ずしもそうではなく、大手ほど契約案件数が目標数値になっているので顧客利益を優先してくれないこともあります。

小規模〜中規模の不動産会社では個々の経験値が高いこともあり、大手だからといってよいということはないことは理解しておいてください。

そのうえ、次の4つの観点で選ぶ必要があります。

 

アパートの売却実績の確認

査定額が高く、対応がよい不動産会社が見つかったとしても、実績を確認するようにしてください。不動産の売却を多数扱っている場合であっても、マンションに特化している場合にはアパートの売却実績はほとんどないかもしれません。

アパートを高く売るためには、物件の状況や近隣の状況を詳しく把握する必要があります。そのため、ヒアリングする際に「アパートの売却実績」を確認するようにしてください。

 

売却戦略の確認

どのように売るのかは非常に重要な指標です。マニュアルどおりに売るのか、物件に合った方法で売るのかは売却価格に影響してくるためです。相場だけでは判断しない、プロモーションや広告などの打ち方についても詳しく確認してください。

 

査定額の根拠の確認

アパートの査定額は売却活動前に不動産会社が出した数値です。そのため、実際にその金額で売れるかどうかはわかりません。販売活動が長期化してしまっては値下げの可能性も出てきますし、交渉での値下げもありえます。そのため、出してもらった査定金額の根拠の確認が必要です。

 

担当者の確認

売却活動を始めても、実際に売却できるのは3か月〜6か月先です。その間の担当者ですので、違和感や疑問点があれば、早い段階で払拭する必要があります。人柄やコミュニケーション力もそうですが、宅地建物取引士、一級建築士、不動産コンサルティングマスターなどの資格や業界での経験をチェックすることも重要です。

 

まとめ

アパート売却では入居率、家賃滞納者の有無、立地、築年数などさまざまな要素で売却相場が変わってきます。しかし、本当に重要なのは顧客を第一に考えた販売戦略を持った不動産会社選びです。不動産一般であれば通常の仲介会社で問題ありませんが、収益不動産ともなれば、不動産投資顧問会社に依頼することがベストですが、不動産投資顧問会社の数は少なく探すことがむずかしいのが実情です。

弊社アーキバンクは国土交通省に登録した不動産投資顧問会社であり、一棟マンション、一棟アパートの売却において、数多くの実績があります。2023年現在、不動産市況は活況であり、今が売り時といえます。まずは所有不動産の売却相場把握が第一ですが、そのあとの相談について、ご不明点がございましたらいつでもご相談ください。