アパート買取の流れ・会社選びのポイント・諸費用・注意事項を解説

所有しているアパートを手放そうと検討している際、売却と買取のふたつの方法がある。売却は不動産会社に売却依頼し、一般買主や投資家などの買い手を探してもらう方法で、買取は不動産会社にアパートを買い取ってもらう方法だ。

どちらにもメリット・デメリットがあるが、売却か買取かを選ぶ場合、どのような判断基準を用いれば良いのだろうか。本記事ではアパート買取のポイントや注意事項について解説する。

 

アパートを買取してもらう基準

アパートを手放すにあたり売却と買取の選択肢がある。買取は買取業者と直接契約してアパートを買取してもらう方法で、売却は不動産仲介会社に依頼し一般買主を探してもらう方法だ。売却と買取を選択するためにはそれぞれの特徴や違いを明確にし、把握する必要があるだろう。

アパートを手放す方法

アパートを手放す方法として買取と売却があるが、短期間で現金が必要な場合には、手早く引き渡せて現金を得られる買取が有効だろう。たとえば、相続が発生し相続税を納税するために、アパートを手放して現金化する期限が存在する場合だ。売却には販売期間が必要で時間がかかる場合もあるので、短期間や期限が定められている場合には買取を検討すると良いだろう。

しかしながら、入居率が高い物件や立地条件、地価上昇などを考慮した場合、アパートを手放さず保持したほうがいい場合もある。また、高額で売るために時間をかけて売却する方法もあるだろう。短期間で売却したい、期限が定められているからといって買取だけを検討するのではなく、売却も視野に入れて手放す方法も検討したい。

 

アパートの買取と売却の違い

アパートの買取と売却の違いは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法が買取で、販売期間を経て、一般買主に購入してもらう方法が売却だ。買取は販売期間を要さないため、不動産会社に買取査定してもらい、条件が折り合えば短期間で買い取りしてもらえる。

一方で売却は不動産会社を介して買主を探してもらう方法で、販売活動を通じて買主を募るため時間がかかってしまうが、高値で売ることが可能だ。短期間で現金が手に入るけれども値段が下がってしまう買取か、時間はかかるが高額で売れる売却、これが買取と売却の大きな違いだろう。

 

アパートの状態により活用方法が変わる

アパートの状態も買取と売却の判断基準のひとつだ。築年数が比較的浅く、建物もまだ十分に利用できる状態ならば、そのまま活用できるので売却でも買取でも適しているだろう。

一方で築年数が古く、建物を利用するために大規模な改修や改築が必要で、近い将来に多額の費用がかかると想定される場合、そのまま建物を利用し続けることは難しい。そのような場合は解体して更地として売却するため、比較的敷地面積の広いアパートの土地を一般買主は検討しづらい。状態の悪いアパートならば買取を検討すると良いだろう。

 

アパート買取にかかる費用と税金

アパート買取の検討に際し、どのような諸費用や税金がかかるのか、把握しておくことも重要だ。買取や売却でかかる諸費用の種類や税金について確認しよう。

 

アパート買取にかかる費用

アパート買取にかかる諸費用には以下が挙げられる。

・取引に関わる必要書類の用意

・抵当権抹消費用

・仲介手数料

取引に必要な各種書類とは住民票や印鑑証明書、固定資産税の評価証明書などだ。いずれも所有権移転登記や抵当権抹消登記などの登記手続きに利用され、取得には1通あたり300円程度必要になる。

ローンや借り入れをし、アパートに抵当権が設定されている場合には、抵当権の抹消登記費用が必要で、一般的には司法書士に依頼する。仲介手数料は不動産会社に直接買取してもらう際には不要だが、不動産会社を介しての買取や売却の場合には必要になる。物件価格が400万円を超える場合には以下の即算式にて計算したものが、仲介手数料の上限だ。

たとえば物件価格が5,880万円の場合、仲介手数料の上限は以下の金額となる。

5,880万円×3%＋6万円＝1,824,000円（税別）

この金額に消費税が課税されるため、合計で2,006,400円を上限に、不動産会社に仲介手数料を支払うことになる。

 

アパート買取にかかる税金

アパート買取にかかる税金には以下のものが挙げられる。

・譲渡所得税

・印紙税

・消費税

・登録免許税

譲渡所得税とは、不動産を売却した際に発生した売却益に対して課税される税金だ。売却益を算出するためには以下の計算方法を用いる。

売却益＝売買代金－（取得費－減価償却費）－譲渡費用

上記の計算式内にある取得費とは、アパートを取得した際にかかった費用のことだ。アパートの購入費用や仲介手数料等の諸経費、アパートの修繕費や改修費なども含まれる。減価償却費とは建物の経年劣化に伴って減少した資産価値のことだ。譲渡費用はアパート売却の際に必要になった諸費用を算入する。これに税率を掛けることで譲渡所得税額の算出ができるが、税率は物件の保有期間に応じて以下の2種類あることに注意したい。

保有期間5年以下（短期）	39.63%（所得税30.63%、住民税9%）
保有期間5年超（長期）	20.315%（所得税15.315%、住民税5%）

保有期間が5年以下の場合の税率を短期譲渡所得、保有期間が5年を超える場合には長期譲渡所得と呼ぶ。印紙税とは売買契約書を作成する際に課税される税金だ。取引金額によって印紙税額が定められており、それぞれ対応した収入印紙を貼り付け、消印することで納税したとみなされる。収入印紙自体は郵便局や法務局で購入可能だ。最後に消費税だが、仲介手数料や司法書士への報酬に対して課税される消費税が該当する。不動産会社を介してアパートを売却した場合や、抵当権の抹消登記で司法書士に登記依頼した場合に、消費税が課税される。

それでは売買金額が8,000万円、アパートの取得費を5,000万円、減価償却費を1,000万円、保有期間は15年、抹消登記無しとして税金のシミュレーションをしてみよう。まず計算するべきなのは、仲介手数料と印紙税だ。

仲介手数料＝（8,000万円×3％＋6万円）×消費税10％＝2,706,000円

印紙税＝30,000円（軽減税率適用後）

仲介手数料＋印紙税＝2,736,000円

次に譲渡所得税の計算をしてみよう。

譲渡所得税＝｛8,000万円－（5,000万円－1,000万円）－2,736,000円｝×20.315％＝7,570,182円

実際の計算になるともう少し数字が細かくなるうえで、減価償却費や取得費の計算が複雑になる。譲渡所得税は自ら計算して申告する税金なので、間違いがあると追徴課税や修正申告などの対象になりペナルティが発生することもあるだろう。計算に自信がない場合には投資顧問会社のような専門家に相談することを推奨する。

 

アパート買取の流れ

実際にアパート買取を依頼する場合、以下の流れで進展する。相場確認不動産会社を探す査定・現地調査売買契約引渡しどんなことをするのかあらかじめ確認しておこう。

 

買取価格の相場調査

アパートの売却を決めたのならば最初にすることは、自分自身での買取価格の相場調査だ。周囲ではどんな物件が売られているのか、公示地価や路線価、実勢価格はどれくらいか、アパートなどはどれくらいの利回りで売却されているかなどを確認しておこう。自分自身で明確な査定をする必要はなく、売却価格の範囲を知る程度で十分だ。不動産会社に査定を依頼するほうが早いのでは？と考えがちだが、先に相場感を養っておくことで不動産会社の査定に対する見極めもできるようになるだろう。

 

不動産会社を探す

ある程度相場を確認したら、査定依頼するために不動産会社を探す必要がある。不動産会社を探すためのポイントとしては、アパートの買取実績や売買の取扱実績が十分にあるかどうかだ。同時にアパートがあるエリアに精通しているかどうかも重要になる。そのうえで、実際に不動産会社に問い合わせ、担当者とコミュニケーションを取ると良いだろう。

また、顧客を抱えている場合や、アパート売却に際して適切なアドバイスをもらえる場合もあるので、買取に限らず売却も視野に入れつつ調べるべきだろう。

 

簡易査定

不動産会社を決定したら、物件資料を送り査定依頼しよう。不動産会社の査定には簡易査定と訪問査定があり、簡易査定は取引実績や地価、家賃相場などを調べ、机上で算出するものだ。まずは簡易査定を依頼して、買取価格の目安を教えてもらおう。

 

現地調査

簡易査定後に不動産会社による現地調査・訪問査定が入る。実際に建物がどのような状況なのか、空き部屋があれば内部の様子を確認し、周辺環境などと合わせて確認する。このときに雨漏りや不具合など契約不適合責任に該当するような建物の瑕疵（欠陥）も確認されるだろう。

もし、建物に欠陥がある場合は隠さずに不動産会社に伝えなければならない。また、アパート室内で死亡事故などの告知事項がある場合も同様だ。建物の欠陥や告知事項を伝えずに引き渡し後にその事実が発覚すると、損害賠償請求されてしまう可能性があるので、必ず伝えよう。

 

契約締結

現地調査によって査定額が確定し、それに問題なければ不動産売買契約の流れとなる。不動産会社との直接契約では契約内容をよく確認し、不明点があれば必ず解消して契約を進めるようにしたい。直接契約なので、確認不足があっても自己責任になってしまうからだ。

もし、売却も検討している場合には、契約に進めず別の不動産会社に相談しよう。売却ではいくらで売れるのか、買取金額は適正かどうかを確認してもらい、買取または売却の検討を進めよう。

 

決済・引き渡し・登記

売買契約締結後は引渡しを行い、引渡し時には物件の引渡し、代金の授受、登記情報などの書き換えを行う。不動産会社や司法書士などが動いてくれるが、事前に必要な書類を期日までに準備することや、入居者や管理会社への連絡は徹底し、スムーズに引き渡せるようにしたい。

 

確定申告

売却益が発生した場合は売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告し、譲渡所得税を納税する必要がある。各種控除を利用して売却益と相殺できた場合でも同様だ。

もし、確定申告する必要があるにも関わらず確定申告しなかった場合、無申告加算税や延滞税などのペナルティが発生するので注意したい。確定申告自体は自分自身でも可能だが、そこに至るまでの計算を複雑に感じる人もいるだろう。計算が不安な場合は税理士などの専門家に相談し、間違いがないようにしたい。

 

買取に向くアパートの特徴

買取に向いているアパートには以下の特徴がある。

・入居率が高い学校や大きな工場などが近くにある

・敷地面積が広い

所有しているアパートにはどのような特徴があるのか確認し、買取の検討に役立てよう。

 

入居率が高いアパート

入居率が高く、部屋が埋まっているアパートは収益性や利回りも高く、評価も高くなるため、買取に向いていると言えるだろう。しかしながら、収益性が高ければ保有していたほうが良いこともある。また、売却でも高い評価を得られて高額で売却できることもあるだろう。収益性が高ければ買取、保有、売却とどんな方針でも良い結果が期待できるため、急いで売りたいのでなければ売却も視野に入れて検討することを推奨する。

 

学校や大きな工場が近くにあるアパート

周辺施設はアパートの入居率に大きな影響を与えるが、学校や工場、大企業などが近くにあると入居率が高くなる傾向にある。入居率が高ければ収益性も良くなるため、アパートの評価も上昇するだろう。継続して高い入居率を維持できそうなアパートは不動産投資の対象になりやすいため、買取や売却に向いているアパートと言える。

 

敷地面積が広いアパート

アパートの敷地面積が広い場合、売却しようにも価格が高額になる傾向にあるので、どちらかというと買取に向いているだろう。建物以外の敷地が広ければ駐車場や倉庫などで活用できる可能性もあるため、不動産会社としても可能性を見いだせる。一般買主では検討しづらいことなので、アパートの敷地面積が広い場合には買取を検討してみると良いだろう。

また、建物が古い場合も同様で、アパートを解体して更地にして売却やアパートの新築などの活用方法があるため、不動産会社が買取りやすいと言える。

 

アパート買取の不動産会社選びのポイント

アパート買取を依頼する際には不動産会社選びに以下のポイントがある。複数の不動産会社に査定依頼査定額の根拠確認相場感を確認しているかどうか買取実績これらのポイントを把握することで、不動産会社にアパート買取を安心して依頼できるようになるだろう。

 

複数の不動産会社に査定依頼する

買取査定を依頼する際には複数の不動産会社に依頼することが重要だ。査定額の高い安いもあるが、最適な業者を選べるからだ。そして、担当者との相性も確認できる。アパートの買取は大きな金額が動く取引なので、信頼できる担当者とやり取りすることも重要なので、不動産会社だけではなく、最適な担当者を選ぼう。

 

査定額の根拠を確認する

買取査定で重要なことは、査定額の「根拠」をしっかりと確認することだ。どうしてこの査定額なのか、周辺の競合物件の有無など査定に至った経緯を確認し、納得できれば問題はないだろう。特に査定額が極端に安い場合、不動産会社が安く買取したいだけの可能性もあるので、注意して根拠を確認しよう。また、売却に出した場合も視野に入れて根拠を確認することで、より深くに状況を確認できるだろう。

 

地域の相場感を把握しているか確認する

不動産会社がアパートのあるエリアについて把握しているかは非常に重要だ。地域の相場感を把握しているということは得意なエリアということで、最大限のパフォーマンスを発揮できるために高額での買取を期待できるからだ。この場合の相場感とは土地や建物の価格や相場だけではなく、家賃相場や収益物件の利回り相場などが挙げられる。一方で、地域の相場感に精通していない不動産会社だと、買取価格は低くなりやすい。

 

アパートの買取実績を確認する

不動産会社の買取実績も重要で、アパートの買取実績が多い不動産会社は高額での買取を期待できる。買取実績をアピールしてくる不動産会社にはマンションや戸建てを多く買取していても、アパートの買取実績が少ないこともあり、不慣れな場合もあるだろう。アパート買取に不慣れだと高額な買取査定は期待できない。不動産会社は買取件数だけでは判断できないことも多いので、必ず複数の不動産会社に相談する必要があるだろう。

 

アパートを高値で買取してもらうポイント

アパートを高値で買取してもらうために必要なポイントを知っているかどうか、それを実践するかどうかで買取価格は大きく変わるだろう。しかしながら、ポイントがズレているとアパートの買取価格が下がってしまう可能性もある。ここからはアパートを高値で買取してもらうポイントについて解説する。

 

満室に近づける

満室に近づけば近づくほど不動産会社の評価は上がり、買取価格も高額になるため、いかに満室に近づけるかは重要なポイントだ。満室の場合と空室が複数ある場合だと収益性も大きく異なるうえに、査定時の印象も変わるだろう。アパートの買取依頼する際に空室がある状況ならば、一度満室にして買取してもらうほうが利益が大きいこともあるので、入居を進めるための対策をしていきたい。

 

募集家賃を下げない

満室にすることで買取価格は高額になるが、そのために家賃を下げて募集してしまうとアパートの収益性が下がり、物件としての魅力が下がることにも繋がってしまう。可能な限り家賃の引き下げはせずに、募集を進めていきたい。その方法のひとつに広告費を掛けて募集する方法がある。不動産会社に広告費を支払い、広告活動を行って入居者を募集することで入居者を募ることができるだろう。

 

リフォームをすぐには実施しない

リフォームやリノベーション、大規模修繕をすることで入居者を募ることや、賃料を上げることは可能だが、必ずしも買取価格に反映されるとは限らない。そもそも買取の目的が土地の活用だった場合、建物に手を加えたとしても取り壊す可能性もあるだろう。また、リフォームに強い不動産会社ならば、自ら安い価格でリフォームしたいと考えるだろう。もし、リフォームや改修が必要なアパートならば、不動産会社と相談してリフォームするかどうかを決定しよう。

 

売却期間を長めに設定する

買取は査定が済んで価格に納得できればすぐに契約、引渡しへと進めるが、相場や希望の金額を提示してもらえず、時間がかかる場合もあるだろう。買取だからといってすぐに売れるとは限らないため、急ぎではない場合には売却期間を眺めに設定することを推奨する。

 

まとめ

アパートを売る際に買取と売却のふたつの方法があるが、所有している物件ではどちらが適しているのかよく確認することが重要だ。そのうえで買取を進める場合には、買取査定を複数社に依頼し、根拠を確認したうえで買取を進めると良いだろう。査定依頼する不動産会社を選ぶ際は、地域の相場に精通していることや、アパートの買取実績があるかどうかが重要だ。そして、期限が定められていなければ、買取だけでなく売却も視野に入れ、不動産会社に相談しよう。買取でも売却でも弊社ならば対応可能なので、ぜひ、気軽に相談して欲しい。