転勤などが理由でマンションに住まなくなった場合、売却するか賃貸に出すかどちらが良いのか判断に悩んでしまうだろう。マンションの状況やメリット・デメリットを理解して進めなければ、損をしてしまうだけでなくリスクを抱えてしまうことになる。
本記事では住まなくなったマンションを売却・賃貸にする場合の比較やポイント、注意点について、マンションを高額で売却するためのポイントを解説している。所有しているマンションにとって売却か賃貸かどちらが適しているのかを把握し、自分にとってベストな方法を検討しよう。
一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。
マンション売却と賃貸を比較するポイント
マンション売却と賃貸を比較する場合、事前に確認しておくべき以下のポイントがある。
・住宅ローン残高
・立地
・築年数と設備の古さ
これらを見極めることで売却したほうが良いのか、賃貸に出せるのか、どちらが適しているのか判断できるだろう。
住宅ローンの残高
住宅ローンの残高が残っている場合、その金額によってはマンション売却できない可能性がある。なぜなら、マンションを売却する際には住宅ローンを完済する必要があるからだ。売却価格が住宅ローンの残高より低い「オーバーローン」の状態で売却するならば、住宅ローンの不足分を自己資金で補填しなければならない。
したがって、マンションの売却価格が住宅ローン残高を上回っているのか、上回っていなければ完済できるだけの自己資金を用意できているのかが、事前に確認すべきポイントだ。
マンションの立地
マンションを売却するか賃貸に出すかの判断で重要なポイントのひとつに立地がある。立地が良ければ売却時の高額で売却でき、賃貸にする際にも入居率が高くなり収益も生みやすいだろう。対して立地が良くないマンションの場合、賃貸に出す場合には気をつけなければならない。立地が良くない賃貸物件は空室リスクが高く、賃料も低くなりやすいためだ。収益性の低いマンションはいずれ所有するだけで負担になる可能性がある。売却する場合は立地が良くなくても高く売れる可能性が高いことを考えると、売却を視野に入れるべきだろう。
築年数と設備の古さ
築年数が経過していて設備が古い場合には売却を検討するべきだろう。なぜなら、賃貸で利用し入居率を上げるためにはリフォームする必要があり、多額の初期投資が必要になるからだ。リフォームしなければ入居率に懸念が発生するため、いずれにせよ築年数が経過しているマンションを賃貸にするのはリスクがある行為だろう。昨今では築年数が経過しているマンションを購入し、自らフルリフォームやリノベーションする需要も少なくないので、築年数が経過していても売却は十分に可能である。
マンション売却と賃貸のメリット比較
マンションの売却・賃貸でそれぞれのメリットには以下が挙げられる。
マンション売却のメリット
現金収入が入る
マンション売却によりまとまった現金収入が得られることは大きなメリットだ。まとまった現金があれば新居購入のための自己資金や、事業のための資金、老後資金としても活用できるだろう。住宅ローンや管理費・修繕費がなくなるため、生活の質が上がる可能性も考えられるだろう。もし、定年や転職などで収入が下がっていれば現金収入は心の余裕につながるだろう。
マンション売却により現金収入を得るためには、以下の確認すべき項目がある。
・売却価格
・住宅ローン残高
・売却にかかる諸経費
・引越し費用
・売却益に対する税金
事前に売却に伴う収支をしっかりと把握しておこう。
H4:ローンを完済できる
マンション売却時には住宅ローンを完済する必要があるが、売却により住宅ローンを完済できることは大きなメリットだ、マンション購入時には住宅ローンを組んで購入することが一般的で、長い住宅ローン期間の最中では月々の支払いが重荷になってしまうこともあるだろう。そのような人にとってはマンションを売却することで、その重荷から解放されることになる。
しかしながら、売却すれば必ずメリットが享受できるわけではない。自己資金を持ち出して住宅ローンを完済していれば、その後の生活が苦しくなることも懸念されるだろう。マンション売却によりどの程度売却益がでるのか、しっかりと判断して売却を進めたい。
コスト負担がなくなる
マンション売却により、所有しているだけで必要なコスト負担から解放される。毎月支払う管理費や修繕積立金、将来的な設備交換のために積み立てるメンテナンス代、固定資産税や都市計画税が毎年かかっていたコストだ。特に修繕積立金は将来的に上昇することが一般的で、いくらくらい上昇するかは管理組合によるため、不安に感じる人もいるだろう。マンション売却により、これらの負担がなくなることもメリットだ。
細かいことかもしれないが、管理組合の活動も時間的な負担が伴う。マンション売却すれば管理組合からも脱退できるので、管理組合の活動に負担を感じていた人にとってはメリットになるだろう。
資産価値が高いうちに手放せる
マンション売却のメリットとして、資産価値が高いうちに手放せることがある。マンションは時間経過とともに建物分の資産価値が下がる、そして、マンションは売却価格のうち建物が占める割合が大きい。賃貸にすると賃貸期間だけの資産価値が下がることを考えておく必要がある。すぐに売却しなくても市況を判断しながら、より売却価格が上昇したタイミングを見計らえることが大きなメリットだ。
マンション賃貸のメリット
家賃収入が入る
マンションを賃貸にすることで得られる最大のメリットは家賃収入が入ってくることだ。賃料設定にもよるところだが、住宅ローンの返済や管理費・修繕費、固定資産税などの税金も十分に賄えるだけの収入になり、利益を出すことも可能だろう。
経費計上ができる
マンション賃貸は経費に充当できる項目が多いため、経費計上して節税効果が高くしやすい。賃料収入は総合課税として他の所得と合算して課税される。そして、経費が不動産所得を超えた場合に、他の所得から経費分を差し引けるようになる。
課税方法には総合課税と分離課税がある。
総合課税は各種所得をそれぞれ計算した後に、合算した総所得金額に対して所得税が課税される方法で、分離課税は所得を切り離し個別に税率を適用して課税する方法だ。
総合課税を活用し、マンション賃貸で発生した経費を上手に計算して、節税を目指せることもメリットだ。
マンション売却と賃貸の注意点比較
マンションの売却・賃貸にて押さえて置きたい注意点は以下の内容だ。
メリットと注意点を踏まえたうえで検討することを推奨する。
マンション売却の注意点
売るタイミングで売却価格が変わる
マンションに限らず不動産は売却のタイミングで売却価格が変わることに注意したい。売却価格が変わる要因としては、築年数、市況、近隣販売物件などだ。特に築年数が立つほど売却価格が下がるので、売却を検討するのならば早めに活動することが高額での売却につながる。
また、他の注意点として、相場、査定、売出し価格、成約価格は異なることも覚えておきたい。
近隣相場を調べ、不動産会社に高額な査定を出してもらったとしても、高額で成約できるわけではない。高額で売り出したものの買主が見つからず、時間がかかるようならば値下げも検討する必要があるだろう。
売却には諸費用や税金がかかる
マンションの売却では以下の諸費用や税金がかかることも注意が必要だ。
- 仲介手数料
- 住宅ローン完済手数料
- 抵当権抹消登記費用
- 売買契約時印紙代
- 譲渡所得税
売却価格や固定資産税評価額が分かれば事前に見積りできるので、マンション売却の収支はあらかじめ確認できるだろう。不明な項目がある場合は不動産会社に相談し、諸経費などはしっかりと把握しておこう。
マンション賃貸の注意点
空室リスクがある
マンション賃貸を検討するにあたり、空室リスクについて忘れてはならない。空室になると家賃が入らず、維持費や住宅ローンの返済などの負担がかかる。そのうえで、空室物件は内装の傷みも早くなるので、適切な管理が必要になるだろう。
空室保証やサブリースを利用すれば賃料収入は安定するが、サブリース賃料の改定や、空室保証に対する費用がかかる場合もある。空室になると費用負担が大きくなる場合があるので、常に満室状態の皮算用で計画することには注意が必要だ。
管理や維持にコストがかかる
マンション賃貸の注意点として必要経費がかかることが挙げられる。
・クリーニングや修繕費
・入居者募集費用
・管理費用
入退去があるたびにクリーニングは必要で、住宅設備の入れ替えや壁紙の張替えなども適宜必要だ。敷金やクリーニング費として入居者から預かることも可能だが、どうしても費用負担が出てくる内容もあるだろう。管理費用や入居者募集費用は不動産会社に支払うことが一般的だ。不動産会社に管理委託すれば毎月の賃料から差し引かれることを知っておこう。
固定資産税の負担がある
マンションを所有している以上固定資産税が課税されることは避けられず、収入を圧迫することになるだろう。マンションは建物の資産価値が下がりづらいため、固定資産税も下がりづらい。固定資産税額を踏まえたうえで、マンション賃貸する場合の資金計画を進める必要があるだろう。
入居者トラブルが負担になる
入居者がいる以上、さまざまなトラブルがあることも注意点のひとつだ。入居者同士のトラブル、家賃滞納、設備機器の故障など対応しなければならないことは少なくない。管理会社に委託していたとしても、トラブルがあることで精神的な負担になるだろう。
マンションの売却と賃貸は同時進行する場合
もし、マンション売却か賃貸かを選べない場合、同時進行することも方法のひとつだ。賃貸に出しながら売却を進め、売却金額と家賃収入を比較しつつ、売却と賃貸を検討するのも良いだろう。その際には、媒介契約と売却優先というポイントがあるので、解説していこう。
媒介契約に注意
売却や賃貸を委託するための媒介契約には3種類存在する。
・一般媒介契約
複数社と契約可能、不動産会社側に販売活動に関する義務はない。
・専任媒介契約
1社のみの契約可能、自ら入居者や買主を探して契約することもできる。不動産会社は不動産流通機構に情報登録し、2週間に1回以上販売状況について報告しなければならない
・専属専任媒介契約
1社のみと契約可能、入居者や買主を見つけても不動産会社を介する必要がある。不動産会社は不動産流通機構に情報登録し、1週間に1回以上販売状況について報告しなければならない。
専任媒介契約や専属専任媒介契約で媒介契約を締結すると賃貸の募集も並行して行う場合では不動産会社に敬遠される可能性もある。入居者が決まる前は実住用の物件として、入居者が決まった後は投資用物件としてでは、販売活動の方針も定まらないためだ。その点一般媒介契約ならば柔軟に対応できるだろう。
売却を優先させられてしまう
賃貸と売買では売買の仲介手数料のほうが多いため、不動産会社としては売買を優先する可能性が高い。また、入居前ならば実住用と投資用のそれぞれで検討している買い手にアプローチできるので、賃貸を進めずに売却を優先するだろう。複数社に依頼すればそれぞれの不動産会社や顧客の事情により、賃貸を優先する場合もあるかもしれない。1社だけに依頼せず複数社に依頼することが、賃貸と売却を同時に進めるための良い方法と言えるだろう。
マンションを高く売却するための方法
マンションを高く売却するためには、以下のポイントを押さえる必要があるだろう。
・売却期間に余裕を持つ
・不動産会社の選び方
売却期間に余裕を設定する
一般的にマンション売却には3か月から6か月、場合によってはそれ以上の期間がかかるので、時間的余裕を持たせて売却を進めることがポイントだ。急いで売却しようとすると買い手に足元を見られてしまい、相場より安い価格での売却や値引き交渉などが入りやすくなるだろう。マンションを高く売却したいのならば、じっくりと時間を掛けてでも高額で売却したい旨を不動産会社に伝えるようにしたい。
不動産会社の選び方に気を付ける
マンションを早く、高く売るためには不動産会社の選び方に気をつける必要があり、マンションの売却や取り扱いに慣れている会社を選ぶ必要があるだろう。取引実績や取り扱い物件などを確認し、検討の材料にしたほうが良い。
もし、売却を前提に進めているけれども賃貸も合わせて考えているならば、不動産投資顧問会社に相談したほうが良いだろう。不動産投資顧問会社は投資不動産の取り扱いに長けているので、相談すれば的確なアドバイスを受けられるだろう。
賃貸中のマンションを高く売却するポイント
賃貸中のマンションを高く売却するポイントは以下の通りだ。
・相場確認
・マンション売却の実績がある不動産会社を選択する
・複数の不動産会社で査定
ポイントを押さえ賃貸中のマンション売却を成功させよう。
投資用マンションの相場を調査する
不動産会社に査定依頼する前に、近隣にある投資用マンションの相場を確認することが必要だ。一般的な居住用のマンションでも同様だが、自分自身で相場を確認し、売却価格の目線を養うことが高くマンションを売却するためのポイントだろう。価格や立地、築年数や延床面積の確認・比較は当然だが、家賃相場や利回りなども押さえておく必要がある。どのくらいの家賃相場で、利回り設定はどれくらいなのかを把握すれば、所有しているマンションの売却価格が見えてくるだろう。
マンションの売却の実績がある不動産会社を選ぶ
賃貸中のマンションを売却するためには、マンション売却の実績がある不動産会社に依頼することが非常に重要だ。特に収益マンションの売買に慣れている不動産会社ならば、より高額で売却できるだろう。契約後の事務作業の面でも慣れている会社のほうが良いだろう。賃貸契約書や管理会社の承継や火災保険や保証会社の内容確認、入居者とのやり取りなど住宅用のマンションとは異なる手続きが多く、慣れていなければトラブルに発生する可能性もある。
複数の不動産会社で査定をする
賃貸中のマンションを高額で売却するためには複数社に査定依頼することも重要である。なぜなら、不動産会社によって査定額が異なるためだ。中には極端に高い査定額、もしくは低い査定額を提示する会社もあるだろう。高い査定額を提示する会社の多くは媒介契約そのものに会社のノルマがあり、高い査定額を提示し気を引き、媒介契約を締結しようとする。
しかしながら、実際に売却が始まると、相場より高い販売価格のために値下げの連続になる可能性があり、最終的には相場より安くなってしまう可能性もあるだろう。
また、低い査定額を提示する会社は、自社や関連企業で安く買い叩こうと考えている可能性がある。いずれにせよ、査定額が極端に高い、もしくは安い会社は選ばないほうが良いだろう。
まとめ
マンションを売却するか賃貸にするか検討する場合、それぞれのメリット・注意点をよく把握した上で、現状を踏まえて検討すると良い。売却したくても住宅ローンの残高が多く、完済できなければそもそも売却できないし、入居者が期待できないような立地ならば賃貸も厳しいだろう。しかしながら、自分自身でそれを決定することは用意ではない。不動産会社への査定依頼や、不動産投資顧問会社からのアドバイスを活用しつつ、専門家の意見を参考にして、方針を決定することがおすすめだ。
