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アパート経営に適した土地の条件

2024.01.18

アパート経営に適した土地の条件

アパート経営にあたり重要なことのひとつに土地の選び方がある。漠然と価格が安いことや、相続した土地だからと言ってアパートを建築してしまうとアパート経営がうまく行かないこともあるだろう。

本記事ではアパート経営に適した土地について、アパートが建てられない土地、土地を選ぶ際の注意点について解説する。

これから土地を購入してアパート経営を始めようとしている人や、相続した土地の有効活用を検討している人は、アパートに適した土地について確認し、アパート経営を成功に導こう。

アパート経営に適した土地とは？

アパート経営に適した土地を検討する際は以下の5点がポイントとなる。

敷地面積

1.土地の形状、方位

2.最寄り駅までの距離

3.周辺環境

4.近隣施設

これらを好条件で満たしているほどアパート経営に適した土地だと言えるだろう。

それでは、具体的に何を確認すれば良いのか解説しよう。

敷地面積は60坪以上が望ましい

アパート経営において土地の面積は重要で、できれば敷地面積が60坪以上あると望ましい。もちろん建ぺい率や容積率などの都市計画次第では、もっと小さい土地でも建築は可能だが、目安のひとつとして60坪、約200㎡以上を基準にすると良い。60坪の土地では1Kやワンルームタイプ、1部屋25㎡程度のものが8部屋できるだろう。1DKのタイプならば4室から6室、2DKになれば4室程度の部屋数となる。

ある程度の敷地面積がなければ部屋数が稼げず、収益性が下がってしまうので、60坪以上の敷地面積が目安となるだろう。なお、駐車場が必要な場合には80坪以上の土地面積が必要になる。

東西に長い土地は日当たりが良い

敷地面積と同様に重要なポイントに土地の形状と方位があり、東西に長い土地ならば日当たりの良い南向きの部屋を持つアパートを建築できるだろう。アパートにおける向きとはバルコニーや採光目的の大きな窓がある方位のことで、南向きならば南側に、東向きならば東側にバルコニーや窓があるということだ。

賃貸物件では北、西、東、南向きの順番で賃料設定が高くなるため、比例してアパートの価値も高くなる。土地の形状も重要で、アパートならば正方形より長方形の土地のほうが効率的に建築でき土地を有効活用しやすい。アパート用地を検討するならば、土地の向きや形状を気にするようにしたい。

駅徒歩10分以内は人気の物件に

アパートに限らず賃貸物件に適した土地は駅から徒歩10分圏内が望ましく、理想としては駅から徒歩5分圏内の土地だ。駅から近ければ近いほど賃料は上がり、物件の人気も高まるので、空室率を低くできるだろう。空室率が低ければ収益性も上がり、売却する際にも高額の価格設定が可能になる。駅から近いほうが良い理由としては通勤や通学に便利で、利便施設も郊外に比べて充実しているからだ。

しかしながら、必ずしも駅から近いから良いとは限らない。繁華街が近く治安に懸念がある場合は敬遠される可能性もあるし、駅周辺があまり発展しておらず路線も不便だと駅近のメリットを感じないため、人気は高まらない。一方でターミナル駅や人気路線ならば需要は高いので駅に近いほうが良いと言えるだろう。

住宅街にあるアパートは入居率が高い

住宅街にあるアパートには以下の理由で入居者が集まりやすくなる。

閑静
道路の交通量が少なく安全
歩道が整備されている
敷地が道路より高い
治安が良い傾向

住みやすいように街が計画されているので、人気も出やすくなるだろう。一方で工業地域や商業地域は利便性こそ高いものの、道路が広いので交通量も多く、排気ガス、騒音、振動などの影響で人気が出づらい。

近隣にはスーパーやコンビニがある利便施設が多い土地

近隣にあるとアパートの人気が高まるのはスーパーやコンビニエンスストアなどの生活が便利になる施設だ。できれば土地と最寄り駅の間にこれらの施設があることが望ましい。

この他には郵便局やドラッグストア、役所関連の施設が近隣にある土地は人気が出やすい。反対に人気が出づらいアパートは近隣に嫌悪施設がある土地だ。騒音や振動を生み出す工場、心理的瑕疵を感じる墓地、治安面で問題のある繁華街が近くにあると人気が出づらいため、賃料を低く抑える必要が出てくる。

アパートが建てられない・適していない土地とは？

アパートに適した土地があるのと同時に、アパートが建てられない土地やアパートに適していない土地も存在する。そのような土地ではそもそもアパート経営が成り立たないため、しっかりと確認しておく必要があるだろう。

法律上の規制がある

アパートが建てられない土地の代表例として、法律上の規制がある土地が挙げられる。法律上の規制で建てられない土地には以下が挙げられる。

工業専用地域
市街化調整区域
農地

工業専用地域とは、工業の利便性を促進するために工場を建てやすくしている地域で、都市計画法によって決められている用途地域の種類のひとつだ。工業専用地域で建てられるのは工場や倉庫、福祉センターや診療所などに限定され、アパートは建築できない。

市街化調整区域とは土地計画法によって定められている区域で、このエリアでは市街化を抑制するために、積極的に建物の建築を認めてはいない。しかしながら、申請することでアパートが建築できる場合もあるので、確認が必要だ。

農地は言葉のとおり農業をするための土地なので、アパートが建築できない。ただし、農地転用許可がおりる場所ならばアパートの建築も可能だ。たとえば登記簿謄本のうえでは地目が農地になっているが、実際は住宅街になっているような土地のことだ。状況によってアパートの建築が認められる場合もあるので、土地検討の際に確認する必要があるだろう。

敷地条件が悪く建築が難しい

敷地内で高低差がある、傾斜地である、形状が悪い、狭小地や建築基準法上で必要になる避難通路が確保できない土地など、敷地条件が物理的に悪い土地もアパート建築に適していない土地だ。実際、建築自体は可能でアパートを建てることはできるかもしれない。しかし、造成工事や限られた工法で建築せざるを得ないと、建築費が高額になりすぎる場合もあるだろう。建築費を含む初期投資が高いアパートだと利回りが低くなり、賃貸経営のリスクも高くなるため、結論としてアパート建築に適していないと言える。

また、建物を建築するためには敷地の見た目だけではなく、地中についても確認する必要がある。そのうちのひとつに地盤調査が挙げられ、現在の建築では工事の前に地盤調査することが必須とされている。軟弱地盤ならば地盤改良工事や地質改良工事が必要で、状況によっては多額の工事費が必要になることもあるだろう。床面積の広いアパートならば、広さに比例して地盤改良工事費も上がるため、事前調査で近隣に軟弱地盤多く確認されている場合には注意が必要だ。

その他のアパート経営には向いていない土地

その他にもアパート経営に向いていない土地として「繁華街」「周辺にマンションが立つような土地」「敷地面積が広い土地」などが挙げられる。繁華街では騒音や治安面で懸念され、住環境として良いものではない。入居率に影響が出て、賃貸経営が成り行かない可能性があるので避けたほうが無難だろう。

周辺にマンションが立つような土地では、アパート建築ではなくマンションを建築したほうが土地を有効活用できるだろう。また、土地価格も高くなりやすいので、初期投資が高くなりやすい。賃貸経営には向いている土地かもしれないが、アパート経営には向かない土地だと言える。

最後に面積が広すぎる土地は、アパート以外の用途で利用したほうが有効活用できるだろう。アパートを建築するには広すぎるため、店舗や老人ホーム、福祉施設などが適している。アパートを建築することも可能だが、敷地面積が広い分だけ土地価格も高額で、建築費も高くなることを考えると、非常にハイリスクな計画になる。そのうえで、個数が増えただけ入居者を探さなければならないので、満室に近づけるためには多大な労力が必要だ。

アパート用地を検討する際の注意点は？

具体的に用地検討をするためには以下の注意点を抑えておく必要がある。

・接道

・道路幅員

・建ぺい率

・容積率

これらの条件により建てられる建物の種類や規模が異なるため、用地を検討する際には注意しよう。

接道と間口

敷地にアパートを建築する際に守らなくてはならない条件に「接道」が挙げられる。これは全ての建築物に適用される建築基準法の定めで、建築物は幅員4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上接道しなければ建築できない取り決めだ。建築基準法上の道路とは、法的に認められている道路のことで、一見して道路の形状をしていても法定外の道路のこともある。詳細は土地があるエリアを管轄している建築指導課で、建築基準法上の道路の種別を調査する必要があることを覚えておこう。

道路の接道間口は2メートル以上必要とされているが、間口が4メートル未満ならば建物の種類や階数、延床面積に制限を受ける。間口は長いほど建物が自由に建てられるので、環境によっては治安面での懸念が発生することもあるので、周辺環境も合わせて確認が必要だ。

道路幅員も要確認

道路幅員が4メートル以上あるならば問題はないが、4メートル未満の狭い道路の場合、セットバックと呼ばれる敷地後退が発生する。セットバックとは敷地を縮め、面している道路を広げる行為のことだ。将来的に住環境を良くする目的で、救急や消防車両などが問題なく通行できるようにするために取り決められている。

もし、敷地後退しなければ建築許可が下りず建物の建築ができなくなる。セットバックは敷地面積も削られてしまうので、建築可能な建物面積が減少し、計画が成り立たなくなる可能性もあるので、道路幅員も要確認が必要だ。道路管理を管轄している役所などでしっかりと調査しよう。

建ぺい率はどれくらい？

建ぺい率とは敷地に対してどれくらいの建物を建てられるかを示した割合のことで、法律によりで土地の利用用途や建ぺい率が定められていて、場所によって建ぺい率は異なる。

敷地を上空から見た時に、建ぺい率が50%までに制限されていれば土地面積の50%まで、70%ならば土地面積の70%まで建物を建築しても良いということだ。たとえば建ぺい率が60%で敷地面積が200㎡の場合、200㎡×60%＝120㎡の建築面積となる。

一般的に住宅地は風通しや防災、採光のために建ぺい率は低く抑えられていて、商業地や工業地などは土地に対して大きな建物を建てるために建ぺい率は高くなっている。

容積率も確認しよう

容積率とは敷地面積に対して建てられる建物の床面積を示した割合のことで、建ぺい率と同じく法律により地域によって定められている。容積率が100%ならば敷地面積と同じ広さ、容積率が200%ならば敷地面積の2倍までの床面積の建物を立てることができる。建ぺい率と同じく住宅地は容積率が低く、工業地や商業地は容積率が高くなっていることが一般的だ。

しかしながら、200㎡の敷地で容積率が200%だとしても必ずしも400㎡の建物が建てられるのではないことに注意が必要だ。容積率には道路幅員や地区計画、条例などにより制限を受けて、減少する場合があるからだ。アパートを建築するために十分な建ぺい率・容積率があったとしても、その他の要因で計画していた床面積のアパートが建たないこともある。いずれにせよ土地に対する十分な調査をしなければアパートの建築はできないだろう。