アパートを売却する方法とは？予備知識や売却費用なども詳しく解説

所有しているアパートを売却する方法について、悩んでいる オーナーは意外と多いのだ。アパートを売却する際には、予備知識があるのとないのでは、結果が大きく異なることも少なくない。アパートを売却する方法は、自分で買い手を探し出したり、不動産会社に依頼する場合がある。

本記事では、アパートの売却の前に知っておくべきことから、アパートの売却にかかる費用や高く売却する方法などを解説させていただく。また、アパート売却の注意点や悩んだ時の相談先も紹介するため、アパートの売却を検討されている方は、ぜひ参考にしていただきたい。

 

アパート売却の前に知っておくべきこと

これまで賃貸経営してきたアパートを売却するとなると、さまざまな問題の発生が予測される。問題発生を未然に防ぎ、円滑にアパートを売却するためには、予備知識が必要である。

アパート売却の流れ

不動産投資では、賃貸物件（アパート）の購入や建設が始まりであり、アパート経営を営み、アパートを売却するのが流れである。不動産投資では、アパートの売却が難しく、利益を生み出せたり、多大な損失を被るのも売却時である場合が多いのだ。ここでは、一般的なアパート売却の流れを解説する。

 

一般的なアパート売却の流れ

 

アパート売却の前の重要な予備知識として、不動産投資のなかではアパートの売却は規模が大きい取引である。売却方法によっては大きな利益を生み出すケースもあるが、損失を出す場合も少なくない。知識を身につけることで損失を防げる可能性が高まるのだ。

売却タイミング

アパートの売却は、タイミングが重要である。家賃収入と売却価格のバランスを考慮し、法定耐用年数内に売却することが望ましい。不動産は、価値が下がる前に売却するのが鉄則なのだ。

アパートの多くは、木造や軽量鉄骨造である。木造建物の法定耐用年数は22年であり、軽量鉄骨造の建物の場合は、鉄骨の厚さが3mm以下では19年、3～4ミリで27年だ。法定耐用年数内の売却は、高く売れる傾向であり、法定耐用年数を超えた場合は、低く売れる傾向になる。 法定対応年数を超えて価値が下がる前に、売却のタイミングを測ると良いだろう。

 

売却価格に影響する要素

アパートの売却価格を決定する要素は、主に不動産の価値と家賃収入である。アパートの価値を決める主な要素は、立地や土地面積、建物面積、構造体、築年数などだ。入居率も価格に影響しやすい要素である。

入居率が低ければ、家賃収入に影響するからだ。想定利回りと実質利回りの差が大きくなり、利益も出にくくなる。このようなアパートは、買い手がつきにくい物件と判断され、価格を下げざるを得ないのである。また、家賃滞納者が多いアパートも、買い手がつきにくくなるため、売却前に家賃滞納者を退去させることが望ましい。

 

アパート売却相場

アパートの売却を検討する場合、売却相場はほとんどの場合で決まっているのだ。不動産会社に相談すれば、前述した売却価格に影響する要素のヒアリング後に、おおよその売却価格が提示されるケースが多いのである。

また、一括査定サイトのWebサイトを利用すれば、売却相場を簡単に知ることが可能であるが、良い不動産会社に巡り会えるとはかぎらない。ポイントは信頼できる良い不動産会社や不動産売却を相談できるWebサイトを選択することである。不動産会社に相談する前に、自身でアパートの売却相場を計算する場合は収益還元法を用いると良いだろう。

収益還元法とは、不動産の鑑定評価方法の1つである。将来的に生み出される利益をベースに不動産価格を求める評価方法だ。実勢価格に近い不動産価格を知ることができる計算方法でもある。

 

 

アパート売却にかかる費用

アパートを購入したり、建築したりする際には多額の費用が必要であるが、売却する際にも費用は発生する。詳細は後で述べるが、相応の費用を準備しておくと安心できるのだ。できれば、アパート売却前に必要となる費用を算出しておくことをおすすめする。

 

アパートの所有期間

アパートの所有期間を理解しておくことも、アパート売却の重要な要素である。不動産を売却すれば、譲渡所得税の対象となるのだ。譲渡所得税は所有期間によって、大幅に変わるからである。

譲渡所得税は分離課税制度が適用されるため、他の所得との合算はできない。所有期間が5年以内のアパートの譲渡所得税は、短期譲渡所得となるのだ。譲渡所得税については、後ほど詳しく解説させていただく。

 

入居者の有無

アパートを売却する際には、2つの方法がある。1つはアパートのオーナーチェンジであり、もう1つは、入居者の全員退去後の売却である。一般的に、アパートを売却する際には、前者のオーナーチェンジであり、アパートの建て壊しなどの際には、全ての入居者の退去後となる。

多くのケースでは、オーナーチェンジであるため、入居者が多いと売却価格が高めとなる傾向である。注意したいのは、入居率を上げるために、家賃を大幅に下げてからの売却だ。アパートの売却価格そのものも下がるため、逆効果になるケースも少なくない。

 

ローンの残債額

アパートの売却を検討する際に、不動産投資ローンを借り入れしている場合は、残債額の確認が不可欠である。アパートを売却した金額で、不動産投資ローンの完済ができない場合は、債務だけが残ってしまうのだ。

アパートを売却し、家賃収入を得られない状況で、残債が残ることは避けなければならない。アパートを売却する場合は、ローンの残債額と売却額とのバランスを見極めることが重要なのだ。

 

共有者への確認

賃貸アパートを購入する際に、複数人で出資して購入し、共同経営するケースがある。また、アパートの相続時に相続人が複数人いて、分割しにくいために共同で相続する場合も少なくない。このような場合は、アパートの名義が共有名義となっているため、売却に当たっては、共有する人すべての同意が必要となるのだ。

 

アパートの売却にかかる費用

アパートを売却する場合には、多種多様な費用が発生する。ここでは、アパート売却時に必要となる費用について解説させていただく。

 

測量費用

測量が必要かどうかは、アパートの状態や売却方法によって異なる。測量が必要かどうかわからない場合は、不動産会社に相談すると良いだろう。売却時に測量図が必要となる場合は、土地家屋調査士に依頼することになる。土地家屋調査士が、測量図を作成する費用相場は、35万円～45万円だ。

 

印紙税

印紙税は、アパート売却時に交わす売買契約書に貼り付ける印紙のことである。印紙税は アパートの売却額によって変動するため、次の表を参考にしていただきたい。

印紙税の表

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの	1万円	5千円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	2万円	1万円
5,000万円を超え１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

※出典：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（国税庁）

軽減税率は、平成26年4月1日～令和6年3月31日までの間に作成される売買契約書が対象である。

 

仲介手数料

不動産会社にアパートの売却を依頼した場合は、 売却後に仲介手数料を支払う必要がある。仲介手数料には、上限が定められており、物件価格が400万以下であれば、手数料の上限は、18万円以内となっている。400万円を超えるアパートを売却を依頼した場合は、次の計算式で仲介手数料の上限を算出する。なお、計算式は次のようになる。

【不動産会社に支払う仲介手数料の計算式】

仲介手数料＝物件金額×3%+6万円+消費税

仲介手数料は一般的に上記の計算式で算出するが、あくまでも上限であるため、不動産会社によっては、上限以内の手数料で済む場合もある。しかし、あまりに安価すぎる仲介手数料の場合には、売主を違法な取引に巻き込んだり、悪質な不動産会社であったりするため注意が必要だ。

 

抵当権抹消費用

アパートを購入する際は、不動産投資ローンで融資を受けるケースが多い。アパートを売却する場合は、抵当権抹消手続きが必要である。この手続きの費用も、アパート売却に必要な費用となるのだ。手続きの費用は、１つの不動産につき1,000円である。司法書士に抵当権抹消手続きを依頼できるが、その場合の代行手数料相場が1万円～10万円である。

抵当権とは、ローンでお金を借りた債務者が、債務不履行となった場合に、債権者が土地や建物などで弁済を受ける権利である。

 

譲渡所得税

アパートを売却して、売却益が発生した場合は、譲渡所得税を納めなければならない。不動産売却による譲渡所得税は分離課税であり、確定申告時に申告し納税する仕組みだ。譲渡所得税が発生すれば、自動的に住民税も課税される。税率は、不動産を所有して5年以内か5年を超えているかで異なるため、下記に表で確認すると良いだろう。

譲渡所得税の税率

所有年数	所得税率	住民税率
5年以内	30％	9％
5年を超えている場合	15％	5％

なお、令和19年までは、復興特別所得税が課税されるため、所得税額の2.1％を譲渡所得税と併せて納めなければならないのだ。

【譲渡所得税の計算式と具体例】

不動産の譲渡所得税の計算式は次のようになる。

譲渡所得税＝譲渡額-（購入額+取得費用+譲渡費用）×税率

さまざまな特例はあるが、ここでは特例を考慮せず、単純な不動産譲渡所得の例を紹介する。

具体例と条件

購入額	1億円
譲渡額	1億2,000万円
所有期限	7年
取得費用	800万円
譲渡費用	500万円

譲渡所得税＝1億2,000万円-（1億円+800万円+500万円）×15％＝105万円

不動産の売却益は、分離課税であり損益通算はできないため、計算結果の金額が譲渡所得税となり、期限内に納めなければならない。

 

立ち退き料

アパートの売却では、入居者をそのまま次のオーナーに引き継ぐケースと、全ての入居者を退去させてから売却するケースがある。後者の場合は、アパートの入居者に退去を求めなければならないため、入居者に立ち退き料を支払わなければならないのだ。

賃貸契約上では、オーナーの都合で入居者に退去を迫ることは難しいのだ。立ち退き料を支払う交渉により、退去を促せるが、新居の契約代金、引っ越し代などを負担しなければならない。退去費用の相場は、入居者1人につき家賃の6か月分～10か月分程度とされている。

 

消費税

不動産売却に際して、消費税が課税されるケースと課税されないケースがある。個人の土地の売却は原則として非課税であるが、建物の売却では課税対象となるケースがあるのだ。売主が、課税事業者でない場合は非課税であり、課税事業者であれば消費税は課税される。個人でも課税事業者とみなされるケースは、次のようになる。なお、消費税率は現在10％である。

• 前々年の課税売り上げが1,000万円を超えていた場合。
• 前年の1月1日～6月30日における課税売上高が1,000万円を超えている場合。

 

 

アパートを高く売却するポイント

アパートを売却するのであれば、できるだけ高く売りたいものである。ここでは、どうすればアパートを高く売却できるかのポイントを解説する。

 

アパートを売却する理由を考える

まずは、なぜアパートを売却しなければならないのかの理由を、再考することから始めることをおすすめする。例えば、相続時の遺産分割が面倒なので現金化したり、資産を組み替えたりするための売却などである。理由を再確認することで、売却期限が決まるのだ。

次に、目的を明確にすることが重要だ。利益を出したい場合は、長期戦の備えも必要になるし、所有を長引かせたくない場合は、相場よりも安く売却することを検討しなければならない。相続税対策では、アパートと現金ではアパートのほうが節税できるなど、目的によって行動も変わるのである。

 

アパートの売却相場を知る

アパートの売却相場を知ることも、高く売却するためのポイントだ。不動産会社に査定を依頼したり、収益還元法や原価法などを用いて自分でアパートの価値を算出する方法もある。土地については、国土交通省の公示地価は参考程度にとどめ、市場価値を調べることをおすすめする。売却相場を知れば、売却価格を決めることになるが、相場からかけ離れた高い価格設定では、売れ残りのリスクが生じる。

 

 

アパート売却の手順

先に、アパート売却の流れに触れたが、ここでは、アパート売却の手順について、詳しく解説させていただく。まず、アパート売却の手順は次のとおりである。

【アパート売却の手順】

前述したように、まずはアパートの売却相場を把握することが重要である。理由や目的を考慮して、売却計画を立てれば、行動方針も定まるだろう。次に、信用できる不動産会社に査定を依頼し、売却方法を決めることになる。

アパートの売買契約は、一般的に不動産会社を介するため、不動産会社と媒介契約を結ぶことになる。不動産会社は販売活動や内覧会などで、買い手を探し、買い手が見つかれば売買契約を締結する。その後は、決済しアパートの引き渡しとなる。

 

不動産会社の選定が重要

アパートの売却は、不動産会社によって大きく左右されるため、慎重に選ぶことが重要である。大手の不動産会社であっても、担当者の経験にばらつきがあり、成績を上げるために、契約件数を優先する傾向が高いことを念頭に置くと良い。

小規模から中規模の不動産会社では、経験豊富なベテランの担当者が多い傾向である。不動産会社から、これまでの実績をヒアリングし、アパートの売買実績を確認することも重要だ。また、売却査定の根拠も聞き出し、売却するために、どのような戦略を用いるかも確認しておくべきだ。不動産投資顧問会社に依頼することで、自身の理由や目的に沿ったアパート売却を実現できる可能性が高まる。

 

アパート売却の注意点

アパートの売却には、いくつかの注意点がある。気づかずに、アパート売却を進めることにより、 痛い目を見る可能性も少なくないのだ。

売却するアパートの収益性

アパートを売却する場合は、買い手が必要である。アパートの売却は、次の買い手も不動産投資で購入する場合が多いため、収益性のチェックは不可欠な要素だ。空室率や家賃滞納者の有無などは、収益に関わるため必ずチェックされる項目になる。

売却前に、できるだけ空室率を下げ、家賃滞納者を減らすことが大切だ。リフォームやリノベーションを行えば、アパートは綺麗になるが、必ずしも売却の決め手になるとは限らない。次のオーナーが利用する目的に合わなければ、費用の無駄となるため注意が必要だ。

 

アパート売却に関わる減価償却

アパートの買い手はアパートを購入後、 購入費を減価償却費として計上することになる。アパートを売却した側も、 減価償却には注意が必要だ。減価償却期間が残っている場合は、アパート売却後に減価償却費を購入費から差し引かなければ、譲渡所得が大きくなるため 税額も増えるのだ。

法定耐用年数を過ぎると価格が下がる傾向にあると前述したが、法定耐用年数を過ぎてから売却することも1つの手段である。買い手側は、法定耐用年数を過ぎたアパートであっても、新たに減価償却が設定されるため、メリットがあるのだ。

 

まとめ

アパートを売却するためには、事前に知っておくことが多種多様にある。知識を深めることで、アパートをより高く、スムーズに売却することも可能なのだ。アパートの売却にも、費用が必要であり、費用を準備するためにも、売却費用の種類を理解しておくことは重要である。

アパートを高く売却する方法やアパート売却の手順なども、知識として理解しておくことをおすすめする。アパート売却の注意点を、知っておくことで損をしないアパートの売却が可能となるだろう。アパートの売却で悩まれたら、下記の「お問い合わせへ」の活用をおすすめする。悩みが解消されるかもしれないため、ぜひ利用していただきたい。