マンションのエレベーターは法律で定期検査や保守点検が義務付けられているが、メンテナンス費用は委託する会社と契約内容によって変動する。
もし所有物件のメンテナンス費用が高いと感じたら、エレベーター管理会社や契約を一度見直した方が良いかもしれない。
今回はエレベーターメンテナンス会社の種類や契約内容などを詳しく解説する。
メンテナンス費用を下げるコツもまとめて紹介するので、ぜひ不動産物件管理の参考にしてほしい。
目次
エレベーターメンテナンスは法律で義務付けられている
マンションのエレベーターメンテナンスは、建築基準法で義務付けられている。
特定建築設備等（昇降機及び特定建築物の昇降機以外の建築設備等をいう。以下この項及び次項において同じ。）で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの（国等の建築物に設けるものを除く。）及び当該政令で定めるもの以外の特定建築設備等で特定行政庁が指定するもの（国等の建築物に設けるものを除く。）の所有者は、これらの特定建築設備等について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築設備等検査員資格者証の交付を受けている者（次項及び第十二条の三第二項において「建築設備等検査員」という。）に検査（これらの特定建築設備等についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含む。）をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。 建築基準法第12条3項から引用
建築基準法第12条では、自宅専用などを除くすべてのエレベーターが「定期検査報告」の対象となっている。「12条点検」と呼ばれることもある。
報告義務は所有者にあり、定期検査を実施しなかったり虚偽の報告をしたりすると、100万円以下の罰金を科せられる可能性がある。
また建築基準法第8条にもエレベーター保守点検の規定があるが、こちらは努力義務となっていて罰則はない。
積載量1トン以上のエレベーターの場合は労働安全衛生法が定める性能検査の対象となるが、今回はマンションが対象なので割愛する。
エレベーターメンテナンスの頻度は？
エレベーターのメンテナンスは次のように点検・報告の頻度も定められている。
| 定期検査報告 | おおむね6か月～1年に1回
（特定行政庁により異なる） |
| 保守点検（努力義務） | 使用頻度に応じておおむね1ヶ月に1回 |
報告義務のある定期検査報告の頻度は6か月～1年に1回で、管轄する特定行政庁によって異なる。
東京都を例に挙げると、マンションのエレベーターは1年に1回となっている。
参照元：東京都市整備局
努力義務で報告の必要がない保守点検は、1ヶ月に1回と推奨頻度は高めだ。実施の義務はないが、エレベーターの安全性を確保するためにはある程度行うべきだろう。
エレベーターメンテナンスに必要な資格
定期検査報告は昇降機等検査員か一級・二級建築士の資格が必須なため、必ず有資格者が在籍するメンテナンス会社に依頼する必要がある。
保守点検に必要な資格は無いが、国土交通省は「実務経験に裏打ちされた知識と技術力を有する者」を推奨している。
エレベーターの点検とメンテナンスは、基本的には資格と知識を持った専門家に任せるのが良いだろう。
エレベーターメンテナンス会社の種類
エレベーターメンテナンス会社は、メーカー系・独立系の二種類に大きく分かれている。それぞれの特徴を把握しておこう。
メーカー系メンテナンス会社
メーカー系はエレベーターを製造販売するメーカーの系列会社のことを指す。
三菱電機株式会社
株式会社日立製作所
株式会社東芝
日本オーチス・エレベータ株式会社
フジテック株式会社
国内のエレベーターシェア約9割を持つ上記の5社を総称して、メーカー系と呼ぶのが一般的だ。
メーカー系は大手ならではのブランド力と安心感があり、長年のメンテナンスで蓄積したノウハウを基にした高品質なサービスが期待できる。
一方メーカー系は、メンテナンス費用が高額になる傾向があるのがデメリット。後述する独立系と比較するとかなりメンテナンス費用に差があり、年間で考えると大きな差額になることも多い。
またメーカー系は基本的に自社製品のメンテナンスのみ対応しているため、会社を選ぶ事はできない。
独立系メンテナンス会社
先に挙げたエレベーターメーカー5社の系列以外のメンテナンス会社は独立系と呼ばれている。
独立系は基本的にメーカーを問わずメンテナンスを受け付けており、競争にさらされているためリーズナブルな価格を設定していることが多い。
エレベーターの開発や製造コストがメンテナンス費用に上乗せされないのも、独立系の価格が安い理由の一つだ。
独立系はメーカー系と比べて技術力や品質が心配と言われることもあるが、基本的に正規部品でメンテナンスするため安全性の問題は無いだろう。
エレベーターメンテナンス契約の種類
エレベーターメンテナンスは、フルメンテナンス契約・POG契約の二種類がある。
フルメンテナンス契約
メンテナンス中に発生した部品や交換費用も含めた定額契約を、フルメンテナンス契約と呼ぶ。
突発的な故障や定期検査での部品交換が発生しても、決められたメンテナンス費用のみで追加料金が発生しないのがメリットだ。
一方部品交換が全くない場合でもメンテナンス費用は変わらないため、故障リスクの低い新しいエレベーターは費用負担が大きく感じるかもしれない。
POG契約
Parts（パーツ）、Oil（オイル）、Grease（グリス）の頭文字を取ったPOG契約は、定期検査・保守点検の基本的な内容に絞った契約形態だ。
部品交換が発生した場合はその都度別途料金となるが、ベースとなるメンテナンス費用を安く抑えられるのがメリット。
ただし重大な故障や高額な部品交換が発生した場合、追加費用が高額になりやすいというデメリットもある。
エレベーターのメンテナンス内容はフルメンテナンス契約と変わらないため、品質が劣るといった心配はない。
エレベーターメンテナンスの費用を下げるコツ
最後に、エレベーターのメンテナンス費用を安くする取り組み方法をまとめておこう。
独立系メンテナンス会社を選ぶ
POG契約を選ぶ
保守点検の頻度を減らす
遠隔点検にする
今のメンテナンス会社がメーカー系なら、独立系に切り替えることで3割前後安くなると言われている。また月額料金の安いPOG契約で、必要な時だけ追加料金を支払った方が費用を抑えられるケースが多いようだ。特に故障や部品交換の頻度が低い築浅物件の場合、POG契約の節約効果は大きいだろう。
努力義務の保守点検の頻度を減らしたり、費用の安い遠隔点検を選んだりするのも効果的だ。
いずれにせよ今の会社と契約を一度見直し、上にまとめた内容を検討してみてほしい。
まとめ
エレベーターのメンテナンス費用が高いと感じたら、今回解説したポイントを見直すことで安くなる可能性がある。
管理組合や理事に任せっぱなしの不動産物件があるなら、一度契約内容をチェックしてみる価値はあるだろう。
ただし費用を削り過ぎて大きな故障や重大な事故が発生しては本末転倒だ。価格と安全性のバランスに配慮し、無理のない範囲で費用を調整してほしい。
