アパートやマンションなど不動産売買では契約時に手付金を支払うのが一般的だが、相場やルールを詳しく知らない方は多いのではないだろうか。
手付金は物件によって金額が違い、契約キャンセルのパターンによっては返金されないこともあるため、しっかりルールを把握しておくべきだ。
今回は不動産物件を売買するときの手付金について、基本的な仕組みや相場、契約前に確認すべきポイントなどを詳しく解説する。
一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。
目次
不動産売買における手付金とは
手付金は不動産の売買において、契約時に物件価格の一部を先に支払い購入意思を明確にするものである。
具体的には民法557条1項で次のように規定されている。
買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。
不動産売買では契約後一定期間以内に代金を支払うことが多い。手付金が無いと買主都合で契約キャンセルできてしまうため、事前に違約金を支払って取引の確実性を高めるのが目的だ。
手付金の種類
手付金には次の3つの種類がある。
解約手付：売主・買主双方に契約の解約権を持たせるための手付金
違約手付：債務不履行が発生した場合没収される手付金
証約手付：売買契約が成立したことを明確にするための手付金
不動産売買の場合は基本的に解約手付となり、買主都合の場合手付金を放棄することで契約をキャンセルできる。
つまり手付金は違約金としての役割を持つわけだが、売買代金の一部に充当されるのが一般的だ。
売主都合による契約解除の場合については後述する。
手付金を支払うタイミング
不動産物件の売買では、契約と同時に現金を持参して手付金を支払うのが一般的だ。土日に契約するケースなどを考えると、当日ちょうど振り込むことができないためだ。
また契約前に手付金を支払うと、会社が倒産した場合戻ってこないトラブルも考えられる。
ただし手付金の額が大きい場合などは現金を持ち歩くリスクを考慮し、振込になることもある。事前に確認・相談するのが良いだろう。
どちらにせよ手付金はローンに含めることができず、現金で用意する必要がある。百万円単位の大きな金額になることが多いため、契約前に支払い方法やタイミングをしっかり確認しておこう。
不動産売買における手付金相場
不動産の手付金は売買価格の10％程度が相場となる。中古物件の場合は5％前後に設定されることも多い。
手付金が高すぎると買主側のリスクが大きくなってしまい、安すぎると契約後のキャンセル率が高くなる。一般的には物件の状態や売買金額を踏まえて、高すぎず安過ぎない金額を話し合って決めるケースが多いようだ。
相場とかけ離れた手付金が設定されている場合、事情を聞いたり交渉したりする必要があるだろう。
手付金額の決め方と上限
不動産売買の手付金額は、契約前に売主・買主の話し合いの上で決めることができる。
売主が宅地建物取引業者の場合、手付金額の上限は売買価格の20％と定められている（宅地建物取引業法第39条第1項）。特約などで20％以上の手付金を定めても、買主に不利な内容とみなされて無効になる。
売主が個人の場合は上限が定められていないため、自由に手付金額を設定できる。ただし高すぎると、後述する手付金が戻ってこないケースのリスクが高くなるため注意が必要だ。
手付金が戻ってくるケース
前述したように手付金は解約時の違約金になるが、次のような場合は戻ってくる可能性が高い。
売主都合による契約キャンセル
売買契約締結後に売主の都合でキャンセルとなった場合は手付金が戻ってくる。
契約後に売主側の都合で契約解除する場合、手付金と同等の額を買主に支払うことになっている。つまり手付金の2倍の額が戻ってくるということだ。
ローン特約による解除
手付金支払いはローン本申し込み前のタイミングになるため、審査に落ちてしまった場合は戻ってくる可能性がある。
契約時の特約に、「住宅ローン審査に落ちた場合、手付金の放棄無しで契約解除できる」と明記しておけば手付金は戻ってくる。
逆に言えば住宅ローン特約を明記しておかないと手付金は戻ってこないということだ。
また買主の故意でローン審査に通らないようにした場合、ローン特約を結んでいても手付金が戻ってこない可能性がある。
手付金が戻ってこないケース
続いて、手付金が戻ってこない買主都合による契約キャンセルのケースを掘り下げておこう。
買主都合によるキャンセル
前述したように買主都合によるキャンセルの場合手付金は戻ってこない。やむを得ない事情がある場合でも手付金は放棄する必要があるので注意が必要だ。
また手付金を放棄して契約解除できるのは「履行に着手するまで」であり、いつでもキャンセルできるわけではない。
履行とは売主が登記手続きに着手したり、買主が残金を支払ったりする行為のことだ。ただし曖昧な部分が多いため、一般的には「手付解除期日」を売主・買主合意の上で定めることが多い。
手付解除期日の目安
契約から決済まで1ヶ月以内：残代金支払日の1週間前～10日前
契約から決済まで1ヶ月以上：契約日から1カ月前後
手付解除期日を過ぎてからの契約キャンセルは別途違約金が発生するので注意してほしい。
手付金の保全措置とは
売主の倒産などで不動産物件の引き渡しができなくなった場合、手付金を確実に買主へ返還するための仕組みが保全措置だ。
保全措置が必要となる場合
未完成物件：手付金が売買代金の5％を超える、または1,000万円を超える場合
完成済物件：手付金が売買代金の10％を超える、または1,000万円を超える場合
手付金額が上記の条件に当てはまる場合、保全措置を講じる必要がある。例えば2,000万円の中古マンションなら、手付金額200万円を超える場合は保全措置が必要となるわけだ。
具体的には売主・買主の間に金融機関などの第三者が入り、手付金を預けて物件引き渡しまで保管することになる。
手付金の保全措置は買主を守るための仕組みであり、高額不動産物件の取引ではメリットがある。
しかし手付金額が高いとリスクも大きくなるため、基本的には相場である10％以上の設定はなるべく避けるべきだろう。
まとめ
不動産売買における手付金は、戻ってくるケース・戻ってこないケースがあるため、契約前にしっかり確認をしてほしい。
ローン特約や手付解除期日など、内容によっては買主が不利になってしまう要素もある。
手付金の仕組みや相場など基本を押さえ、不利な不動産売買の契約を回避できるようにしよう。
