マンションの雨漏りは大家にとって頭の痛いトラブルであり、初期対応が重要となるためあらかじめ流れを把握しておくべきだ。
入居中の物件なら迅速に応急処置を行い、原因を突き止めて誰が修繕費を負担するのか明らかにしなければならない。どのような状況にせよ、なるべく入居者に迷惑をかけないようにすることが大切だ。
今回はマンション雨漏りが発生した際、大家がとるべき対応や覚えておきたいポイントを一つずつ解説する。
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目次
マンション雨漏りでオーナーがとるべき対応
まずは所有するマンションで雨漏りが発生してからの対応を、順を追ってチェックしていこう。
入居者への連絡・応急処置
マンション雨漏りが発生したら、できるだけ早く入居者へ連絡を入れるべきだろう。管理会社が窓口になっている場合でも、大家として迷惑をかけてしまったことについての謝罪をした方が印象は良い。
また雨漏りの原因究明や修理見積をする前に、なるべく迅速に応急処置も行ってほしい。詳細は後述するが、雨漏りで部屋が使えない状態が続くと家賃減額の対象となる可能性がある。雨を受ける容器やビニールシートなど、できる範囲で応急処置を実施してほしい。
雨漏りが発生したらまずは入居者のことを第一に考え、生活に不具合が無い状態に復旧することを優先しよう。
雨漏り箇所と原因を調査する
初期対応が済んだら、次に雨漏り調査で発生箇所と原因の特定を行う。
雨漏りの原因特定は難易度が高い。雨水が侵入しやすいのは外壁・屋根・ベランダなどの部位だが、躯体コンクリートを伝って離れた場所に雨漏りするケースも珍しくない。一般の方が雨漏りの原因を特定するのは難しいため、建築知識を持った専門家に相談するのが望ましいだろう。
目視点検で雨漏り原因が分からない場合は、散水検査・サーモグラフィーなどの調査が必要になることもある。原因があいまいなまま修理をしても雨漏りが止まらない可能性があるため、しっかり調査してもらおう。
雨漏りを修理する
雨漏りの原因が特定できたら、調査を依頼した業者に修理も発注するのが一般的だ。
工事範囲が室内に及ぶ場合は、入居者との立会日調整も必要になる。業者との打ち合わせを密に行い、なるべく入居者に迷惑が掛からないように心がけてほしい。
マンション雨漏りの修繕費は誰が負担する？
雨漏りが発生した場所や原因によって、修繕費の負担先は変化する。スムーズに修理や請求を進められるように、基礎知識として覚えておいてほしい。
共用部の老朽化が原因⇒オーナー
マンションの共用廊下や屋上といった共用部の老朽化が原因で雨漏りしているケースでは、当然オーナーが負担する。
仮に専有部分で雨漏りしていても、共用部分から染みこんだ水分が伝わっていることも少なくない。
鉄筋コンクリート造のマンションは耐久性が高いイメージがあるが、塗装やシーリングの劣化で雨漏りすることも多いため、原因の一つとして疑ってみるべきだろう。
専有部分が原因⇒オーナー
所有する専有部分が雨漏りの原因である場合も基本的にオーナーの費用負担となる。
賃貸マンションの外部に接する場所はほとんど共有部分なので、専有部分が原因の雨漏りは、実は設備や配管からの漏水であるケースが多い。
特に築年数の古い物件の場合、設備・配管の漏水の可能性が高くなる。
入居者の過失が原因⇒入居者
窓を開けっぱなし、ベランダの排水口が詰まるなど、マンション入居者の過失によって雨漏りが発生した場合、入居者が修繕費を負担するケースが多い。
ただし賃貸借契約によって責任の分担割合が変わることもあるため、雨漏りも想定した契約内容を考えておいた方が良いだろう。
施工ミスが原因⇒施工業者
マンション建設中や修繕の施工ミスが原因で雨漏りした場合は、担当した施工業者が修繕費を負担する可能性が高い。
購入時に雨漏りの可能性について説明が無かった場合は、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）で売主が責任を負うケースもある。
※関連コラム
賃貸マンションの雨漏りは家賃減額の対象になる？
雨漏りによって賃貸マンションが使用できなくなった場合、家賃減額の対象になる可能性がある。
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
引用元：民法611条
民法611条によると、雨漏りで部屋が使えなくなった場合、その割合に応じて家賃減額の対象になる可能性がある。
ただし家賃減額の割合については明確な規定があるわけではないため、オーナーと入居者の話し合いによって決めるのが一般的だ。
家賃減額のリスクを軽減するためには、前述したように迅速な初期対応で使用できない範囲や期間を無くすことが重要である。逆に雨漏りの報告があったにも関わらず放置してしまうと、大きな減額や退去費用を請求される可能性があるので注意してほしい。
マンション雨漏りは火災保険の対象になる？
台風や強風といった自然災害が原因のマンション雨漏りは、火災保険の対象となる可能性がある。
ただし契約内容や状況によって対象範囲は異なるため、必ず火災保険が使えるわけではない。例えば建物の経年劣化によって雨が吹き込んだと判断されると、火災保険の対象にならない。
しかしうまく使えば修繕費の負担を軽減できる可能性があるので、火災保険の約款を確認してみるのが良いだろう。
マンション雨漏りリスクを下げる対策
マンションの雨漏りは、定期点検や外壁塗装・屋上防水などのメンテナンスで防止することが大切だ。
適切なタイミングで定期点検を実施すれば、雨漏り原因を早期発見して防げる可能性が高くなる。また外壁や屋根など雨風を受ける部分の適切なメンテナンスも、雨漏りリスクを下げるために不可欠だ。
まとめ
マンションの雨漏りは重要度・難易度が高いトラブルであり、初期対応が重要となる。雨漏りの連絡を受けたらなるべく早く入居者に連絡を取り、初期対応で被害を抑えてほしい。
慌てずまずは入居者の生活確保を最優先にして、調査や修理などを確実にこなしていこう。
