民法改正に伴い旧「瑕疵担保責任」から変更された「契約不適合責任」は、不動産投資を行うなら知っておくべき制度の一つだ。
契約不適合責任は買主を保護する制度のため、売却時にしっかり内容を精査しないと後に補償等の責任が発生し予期せぬ出費を被る可能性がある。
特に雨漏りやシロアリ被害などのトラブルは中古住宅での発生率が高いため、契約不適合責任の免責特約で売主のリスクを軽減しバランスを取るべきだ。
免責特約を結んでも無効となってしまうケースもあるため、今回の記事を参考に内容を把握してほしい。
目次
契約不適合責任とは
契約不適合責任は2020年4月の民法改正に伴い、「瑕疵担保責任」に変わって施行された制度だ。
中古住宅の売買で多い雨漏りについて、3つのケースを例に挙げてみよう。
ケース①:契約不適合に該当する
雨漏りは無いと事前説明があり契約書にも記載されているが、実際には雨漏りする箇所があることが判明した場合。
このケースでは雨漏りがないという契約内容と建物の状況が違うため契約不適合に該当する(なお、民法では、買主は、契約に適合しないことを知ってから1年以内にその旨の通知が必要とされている)。
ケース②:契約不適合に該当する可能性がある
雨漏りについて特に確認はせず契約書にも記載がないが、購入後しばらくして雨漏りが発生する箇所があることが判明した。
このケースでは物件の価格や過去のリフォーム履歴などに照らし合わせ、契約不適合か否か判断される。物件価格が市場相場より高かったり、直近に大規模な修繕が行われていたりすると契約不適合になる可能性が高い。
ケース③:契約不適合に該当しない
雨漏りがあるという事実が契約書に明示されていて、買主が容認したうえで契約し、雨漏りが発生する箇所があることが判明した。
このケースは契約内容に雨漏りが含まれており、建物の状況に食い違いはないため契約不適合には該当しない。
・追完請求(修補請求)
・代金減額請求
・催告解除
・無催告解除
・損害賠償
売買した物件が契約不適合に該当する場合、買主には5つの方法で売主に請求する権利が発生する。物件の修繕や再工事、契約金額の減額、契約解除など、物件の状況や契約内容・各請求の行使できる要件に応じて請求内容を決めることになる。
不動産売買で契約不適合責任の免責特約を結ぶ理由
契約不適合責任は基本的に買主を保護する目的の制度であり、売主としての利益を守るためには免責特約を結び責任の範囲を明確にすることが重要である。
例えば免責特約なしで中古住宅を売却した場合、雨漏りやシロアリ被害などの隠れた瑕疵に対して最大10年間の責任を負う可能性がある。契約書に記載の無い瑕疵についても責任を問われるため、売却後も想定外の金銭的リスクが付きまとうことになる。
契約不適合責任は売主と買主の間に合意があれば免責することができる。免責の内容や期間は調整することもできるため、物件の状況や価格を踏まえて双方納得できるよう話し合うことが大切だ。
詳しくは次の章で述べるが物件の瑕疵を意図的に隠して免責特約を結ぶと無効になるケースもあるため、瑕疵を意図的に隠すなどして買主が不利になるような契約をしてはいけない。
契約不適合責任免責特約が無効となる可能性があるケース
不動産物件の契約状況によっては、契約不適合責任の免責特約が無効となることもある。
免責特約が無効になると売主の責任が増え予期せぬ出費が発生する可能性があるため、しっかり把握しておく必要がある。
売主が契約不適合を隠した場合
建物や土地に関する契約不適合を売主が知りながら意図的に隠していた場合、免責特約が無効となる可能性がある。
例えば中古住宅の雨漏れを売主が意図的に隠していた場合、免責特約を結んでいても補修などの責任が発生する。
ほかにもシロアリや耐震強度不足など、建物の耐久性や価値に大きく影響する内容隠しも該当する恐れがある。
宅建業者が売主になる場合
免許を受けている宅地建物取引業者が売主で買主が宅建業者ではない場合、契約不適合責任の免責特約は制限される。
例えば、土地や建物の引き渡しを受けて買主が契約不適合に気付き、売主に通知するまでの期間を引き渡しの日から2年未満に限定する特約は無効となる。
ただし売主・買主ともに宅建業者の場合は制限がない。
売主が事業者で買主が消費者の場合
株式会社などの事業者が売主で一般消費者が買主の場合消費者契約法が適用されるため、事業者に対する追完請求権または代金減額請求権がある場合(他の事業者が損害賠償責任又は履行の追完責任を保証する場合も含む)を除いて、契約不適合責任の全部または一部を免責する特約は無効となる。
売主が契約不適合責任を負う期間を短くした場合も同様に無効となる可能性がある。
新築住宅の売買の場合
分譲マンションや戸建ての新築住宅には「品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)」が適用される。
雨漏れや構造上の欠陥に対し10年間の保証が義務付けられているため、免責特約は無効となる。
土地売買も契約不適合責任免責を確認すべき
建物以上に見えないトラブルが多い土地の売買でも、契約不適合責任免責は重要チェックポイントだ。
更地に見えても土の中に建物解体時のコンクリートガラ・配管・浄化槽などが埋まっているケースは多く、事前に発見することは難しい。売主が埋設物の存在を知らなかったとしても、契約後に発覚すると契約不適合責任に問われる可能性がある。
上記のようなトラブルがあると修繕のために多額の費用を請求される恐れがある。土地を売却する際も契約内容を慎重に吟味し、修繕リスクが発生しないような免責特約を結ぶべきだ。
逆に買主の立場では考えられるトラブルを予測し、必要に応じて事前調査なども活用しながら土地を見極めることが大切だ。
契約不適合責任に関する事例
不動産取引で契約不適合責任が問題となる場合を、具体的な事例で紹介する。
事例①
概要
中古住宅を購入した際に、柱や構造物の腐食はないとの説明を受けたが、入居してすぐに家の中でシロアリを発見したので床下を確認したところ、柱の腐食が発覚した。
この事例では柱や構造物の腐食はないとの説明を受けているのであるから、免責特約を結んでいなければ契約不適合となる可能性が高い。
契約不適合と判断された場合はシロアリ駆除や修繕、減額など、売主が何らかの補償を請求されることになる。
築年数が古い木造住宅はシロアリ発生確率が高いため、過去に被害がなかったとしても免責特約を話し合ってから契約したほうが良いだろう。
シロアリ被害は駆除費用だけでなく、土台や柱の補修と内外装の復旧など多額の費用がかかるため、特に注意してほしい。
事例②
概要
平成12年に分譲マンションを建てる目的で購入した土地の引き渡し後に、地中にオイルタンクの残骸物が見つかり、土壌汚染も確認された。
この事例では売主の瑕疵担保責任が認められて、土中残留物の撤去と土壌廃棄費用の賠償請求が認められた。民法改正前の事例だが、現行の契約不適合責任でも同じような考え方ができるだろう。
まとめ
土地や建物の売買取引では契約不適合責任についてしっかり取り決めをしておかないと、引き渡し後に予想外の賠償責任が発生する可能性がある。
仲介を依頼する不動産会社に丸投げするのではなく、自分でも内容をチェックして損の無い契約を結べるようになっておくべきだ。
今回の記事を参考に、不動産取引のリスクを軽減して安定した運用を目指して欲しい。