修繕費の経費計上には上限がある?資本的支出との違いも詳細解説

修繕費の経費計上には上限がある?資本的支出との違いも詳細解説

賃貸経営で悩ましいのが修繕費である。建物は経年とともに劣化するため、借主からの修繕依頼には応えなければならない。

問題なのは修繕費の経費計上だ。修繕費と資本的支出の判断は難しく、あとで税務署から指摘されることは避けたい。

今回は修繕費の基本を解説し、修繕費と資本的支出の違いなども紹介する。ぜひ賃貸経営の参考としていただきたい。

 

 

修繕費について

修繕に要した費用は、全て修繕費だと思いこんでいる不動産投資家は少なくない。自分では修繕のつもりであっても、修繕費と認められないケースもあるのだ。ここでは修繕費の基本知識を解説する

 

修繕費とは

修繕費とは、有形固定資産などを補修する際に発生する費用のことで、法律で定められている経費である。通常使用に必要な補修やメンテナンスの他に、自然災害での原状回復に要する費用なども含まれる。

修繕費は、個人経営の勘定科目では修繕費に分類される。法人では「販売費及び一般管理費」区分であり、個人事業主であれば「経費」区分の勘定科目となる。

間違いがちな勘定項目に消耗品費がある。消耗品費は新たに消耗品を購入した場合に用いる勘定科目なので、現状あるものを補修・修理した場合に用いる修繕費とは内容が異なる。

【勘定科目とは】

帳簿を記載する際に使用する項目であり、経費を分類し分かりやすくしたものを指す。

 

修繕費の経費計上に上限があるとされるわけ

補修・修理した際に交換する部品が高額であったり、固定資産の価値向上が目的であったりする補修を修繕費として取扱うことは問題がある。

大掛かりなリフォーム、リノベーションで、資産価値を上げるものを修繕費として計上できれば、税を納めずに資産を形成できる可能性を高めるからだ。

古民家を無料で入手して、資産価値向上のために、1,000万円を超えるリノベーションを施した費用を修繕費に計上できたとする。そうすると、古民家を入手した者が税を納めずに大きな資産を得ることになるのだ。

そうならないように修繕費の線引きとして、「1つの補修費用が20万円未満」という上限が定められた。

20万円未満で不動産の資産価値を向上することは考えにくいだろう。

 

修繕費の経費計上時期とは

修繕費は、経費計上の時期があるため注意が必要だ。修繕費を計上できるのは補修を依頼した日ではなく、費用を支払った日でもない。あくまでも補修が終了した日である。

所得の圧縮を考慮した補修を依頼する場合は、年末や決算日前を避けて、計画的に行わなくてはならない。修繕費を計上する際には見積書や請求書、領収書など、補修が終了した日を裏付ける資料の準備も万全にしておくと良いだろう。

 

修繕費の詳細解説

賃貸業に使用している建物(固定資産)や設備などを補修すれば、その費用は基本的に修繕費として計上できる。経費として計上できれば節税効果もある。ここでは賃貸経営における修繕費についてより詳細に解説する。

 

修繕費として経費計上できるもの

賃貸経営で修繕費として認められるものは、建物や設備の原状回復や維持管理のために発生した費用である。修繕費と認められた費用は、補修工事終了時に経費計上できる。具体的のどのような補修が修繕費と認められるのかを次に記す。

ポイント01

ポイント02

 

修繕費として認められないもの

賃貸物件の補修であっても、修繕費として認められないケースもある。原状回復だけではなく、資産価値を向上させるような補修費用は、修繕費ではなく資本的支出とみなされるのだ。

 

資本的支出とは

資本的支出とは、固定資産の補修や改修に要した費用の中で、固定資産の資産価値を増加させたり、向上させたりする費用である。古民家のリノベーション工事などが分かりやすい例だ。

古民家は築古物件であるため、減価償却も終了し資産価値はほとんどない。しかし、1級建築士の設計で、数千万円かけて近代的内装にリノベーションした古民家であれば資産価値は大きく向上する。極端な例ではあるがこのような補修であれば、修繕費と認められないのである。次に資本的支出の具体例を挙げさせていただく。

ポイント03

ポイント04

 

修繕費と資本的支出の判断方法

修繕費と資本的支出が明らかに分かるものなら経費計上しやすい。しかし判断が難しい場合もあるため、一般的な判断方法を以下にまとめる。

【修繕費と資本的支出の判断方法】

修繕費 資本的支出
補修費が20万円未満 認められる
3年以内の補修周期 基本的に認められる 資産価値向上の場合
通常の維持管理 認められる
原状回復 認められる
補修費が60万円未満 固定資産の前事業年度終了の時における取得価額のおおむね10%相当額以下であれば認められる 固定資産の前事業年度終了の時における取得価額のおおむね10%相当額以上の場合
被災資産の原状回復 認められる

 

修繕費と資本的支出の実例

ここからは修繕費と資本的支出の実例をみながら解説していく。

・【床をバリアフリーにした場合】

修繕費として認められず資本的支出となった。

・【蛍光灯をLEDランプに取り替えた場合】

LEDランプに取り替えただけでは資産向上とはされないため、修繕費として認められた。

・【二次災害回避のための耐震工事】

災害による建物の破損は修繕費として認められた。また二次災害を回避する目的で、耐震工事を行ったが修繕費として処理できた。

・【法改正に伴うシステムのアップデート】

法改正に適応するようにシステムをアップデートした費用が修繕費と認められた。現行システムでは改正された法律遵守できない場合に適用されるが、拡張機能などを追加した場合は資本的支出となる。

・【外壁をペンキで塗装したが60万円以上かかった場合】

60万円を超える補修費用は原則として資本的支出とみなされる。しかし、外壁の塗装は建物を維持管理するための工事であるため、ペンキの質が向上したとしても資産価値の向上が明らかとはいえないので修繕費として計上できた。

修繕費と資本的支出は、あいまいな部分が多いため、迷いが生じたら税や会計のプロフェッショナルに相談するとよいだろう。

 

 

資本的支出でも修繕費として算入できるケース

原則として資本的支出とみなされる例として、国税庁では以下のようなものをあげている。

“修繕費とならないものの判定

(1) 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額

(2) 用途変更のための模様替えなど、改造や改装に直接要した金額

(3) 機械の部分品を特に品質や性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額”

引用:国税庁 No.5402 修繕費とならないものの判定

このような資本的支出であっても、1つの補修や改良工事などの費用が20万円未満であるなら、修繕費として一括経費計上が可能なのだ。また、おおむね3年以内の周期期間で行われている補修や改良工事なども同様である。

 

修繕費を正しく理解して円滑な賃貸経営を

修繕費は確定申告で認められる約20種類の経費の中でも取り扱いが難しい項目である。

上限が20万円とも60万円ともされる制度の中で、修繕費として計上するのか、資本的支出として減価償却費に組み込むのかの判断で迷うことも少なくはない。

「修繕費」はわかりにくい項目ではあるが、経費計上できることは大きなメリットであるため正しく理解することで円滑な賃貸経営の一助になる。

修繕費か資本的支出か、正確に判断できない場合は不動産投資の専門家や税の専門家に相談して解決することをおすすめする。

自己判断で、修正申告や過少申告を指摘されたりすれば、少なからずダメージを受けることになるだろう。転ばぬ先の杖をうって円滑な賃貸経営を心がけることが大切である。

15,237人の不動産オーナーが
購読している無料メルマガ

 
賃貸不動産経営におけるあらゆる情報を整理し、オーナーとして必要な知識をアップデートできる情報を提供しています。
サイトでは記載できない秘匿性の高い情報も公開しています。



▼こちらよりメールアドレスを登録してください▼


プライバシーポリシー
最終更新日 : 2020年4月20日
弊社では以下のようにプライバシーポリシーを掲げ、お客様の個人情報の保護につとめています。弊社のサービスもしくは商品を購入した場合、または弊社の物品の無料進呈等キャンペーンに応募した場合には、プライバシーポリシーに同意したものとみなされます。本プライバシーポリシーを熟読してご理解ください。個人情報とは
弊社のプライバシーポリシーでは、「個人情報」とは、生存する個人に関する情報であり、その氏名、生年月日、電話番号、住所、E メールアドレスその他の記述、画像、音声又は個人別に付与された番号、記号その他の符号によりその個人を特定、識別できるものをいいます。また、「保有個人データ」とは、個人情報保護法に定める保有個人データをいいます。個人情報の収集方法
サービスをご利用いただく際に、氏名、E メールアドレス等の個人情報を収集させていただく場合があります。これらの情報は、すべて以下の収集目的に従って、適法かつ公正な手段により収集されます。人種、民族、本籍地、宗教、政治的見解及び労働組合への加盟に関わる個人情報については、これを収集・利用いたしません。個人情報を収集・利用する目的
弊社は、以下の目的で個人情報を収集または利用いたします。
1.教材の配送、及び、Eメールや郵送等によるニュースレターの送信
2.弊社、または、セミナーの主催者もしくは共催者、弊社と商品もしくはサービスを共同で販売する第三者または弊社と共同でキャンペーンを行う第三者その他のビジネス・パートナー(以下あわせて「ビジネス・パートナー」といいます)の商品の発送に関する情報、商品・サービスに関する情報を提供するため
3.弊社および弊社のビジネス・パートナーのサービスもしくは商品の開発・改善を目的とした調査・検討を行うため
4.弊社および弊社のビジネス・パートナーのサービスもしくは商品に関する統計的資料を作成するため
5.弊社および弊社のビジネス・パートナーの求人情報を提供するため
6.その他弊社の経営方針もしくはマーケティング戦略の策定・改善を目的とした調査・検討を行うため
7.お客様からの問い合わせに対して、回答や連絡を行うため
8.お客様にとって弊社が有益であると判断した情報を提供するため

情報の第三者への開示について
1.弊社は、下記2または3に該当する場合を除き、お客様の同意なく個人情報を第三者に開示することはありません。
2.弊社は、以下のとおり、個人情報を共同利用することがあります。
1.共同利用者:各種セミナー、教材開発の主催者および共催者および講師・インストラクター
2.共同利用される個人データの項目
3.氏名(窓口担当者を含む)
4.住所(郵便番号を含む)
5.E メールアドレス
6.性別
7.電話番号
8.FAX番号
9.勤務先名
10.肩書き・部署
11.職業
12.弊社が管理上付与するお客様番号
3.共同利用の目的
1.弊社および弊社のビジネス・パートナーの商品の発送に関する情報、商品・サービスに関する情報またはキャンペーン情報を提供するため
2.弊社および弊社のビジネス・パートナーのサービスもしくは商品の開発・改善を目的とした調査・検討を行うため
3.弊社および弊社のビジネス・パートナーのサービスもしくは商品に関する統計的資料を作成するため
4.弊社および弊社のビジネス・パートナーの求人情報を提供するため
5.その他弊社の経営方針もしくはマーケティング戦略・営業戦略の策定・改善を目的とした調査・検討 を行うため
6.お客様にとって弊社またはビジネス・パートナーが有益であると判断した情報を提供するため
4.共同利用する個人情報の管理責任者:株式会社アーキバンク

弊社は、以下の場合には個人情報を第三者に開示することがあります。
1.法令により情報の開示が求められる場合
1.人の生命、身体または財産の保護のために必要があると弊社が判断した場合
2.国の機関もしくは地方公共団体またはその委託を受けたものが法令の定める事務を遂行することに対して協力すること、また、その他公共の利益のために特に必要があると弊社が判断した場合
3.お客様または弊社の権利の確保のために必要であると弊社が判断した場合
5.業務遂行に必要な限度で個人情報の取扱いを委託する場合

保有個人データの開示等
1.お客様は、弊社所定の手続により、以下の請求を行うことができます。
1.弊社の保有する自己の保有個人データが誤った情報でないことを確認すること(保有個人データの開示)
2.弊社の保有する自己の保有個人データの利用目的の通知(保有個人データの利用目的の通知)
3.弊社の保有する自己の保有個人データが誤った情報である場合に、それを追加、訂正、削除すること(保有個人データの追加、訂正、削除)
2.弊社は、前項(3)の保有個人データの訂正または削除の可否を決定した場合には、遅滞なく、当該お客様に通知します。
3.これらの請求を行いたい場合には、下記の通り対応させていただきます。
1.「開示等の求め」の申し出先下記宛、所定の申請書に必要書類・手数料を添付の上、エクスパック500または簡易書留で郵送をお願い申し上げます。なお、封筒に朱書きで「開示等請求書類在中」とお書き添えいただければ幸いです。
2.住所:〒 150-0002  東京都渋谷区 渋谷2-4-6 3F 株式会社アーキバンク
3.「開示等の求め」に際して提出すべき書面(様式)等「開示等の求め」を行う場合は、まず、Eメールにてご連絡ください。申請書をお送りいたします。申請書のご請求は、以下のメールアドレスまでご連絡ください。
株式会社アーキバンク:info★archibank.co.jp(スパム防止のため、★の部分を半角@に変えてご送付ください。)
4.代理人による「開示等の求め」「開示等の求め」をする者が代理人である場合は、下記の書類(A、B又はC)が必要となります。
A.親権者、未成年後見人の場合
・戸籍謄本(親権者の場合は扶養家族が記入された健康保険証のコピーも可)1通
B.補助人、保佐人、成年後見人、任意後見人の場合
・後見登記事項証明書1通
C.委任による代理人の場合
・委任状1通(実印によるもの)
・ご本人の印鑑証明書1通
5.「開示等の求め」の手数料及びその徴収方法
開示・利用目的の通知の求めの場合に限り、1回の申請ごとに、以下の金額(弊社からの返信のためのエクスパック500または簡易書留郵便費を含む)を申し受けます。
開示等の求めに関する手数料:1,000円
1,000円分の郵便切手を申請書類に同封してください。
*手数料が不足していた場合、及び手数料が同封されていなかった場合は、その旨ご連絡差し上げますが、ご連絡後1ヶ月以内にお支払いがない場合は、開示の求めがなかったものとして対応させていただきます。
6.「開示等の求め」に対する回答方法
申請者の申請書記載住所宛に書面によってご回答申し上げます。
7.開示等の求めに関して取得した個人情報の利用目的
開示等の求めにともない取得した個人情報は、開示等の求めに必要な範囲でのみ取り扱うものとします。提出いただいた書類は、開示等の求めに対する回答が終了した後、2年間保存し、その後破棄させていただきます。提出いただいた書類はお返しできません。
[保有個人データの不開示事由について]
次に定める場合は、不開示とさせていただきます。
不開示を決定した場合は、その旨、理由を付記して通知申し上げます。
また、不開示の場合についても手数料の返還は行いませんのでご容赦ください。
・申請書に記載されている住所・ご本人確認のための書類に記載されている
・住所・弊社の登録住所が一致しないときなどご本人が確認できない場合
・代理人による申請に際して、代理権が確認できない場合
・所定の申請書類に不備があった場合
・開示の求めの対象が保有個人データに該当しない場合
・ご本人又は第三者の生命、身体、財産その他の権利利益を害するおそれがある場合
・弊社の業務の適正な実施に著しい支障を及ぼすおそれがある場合
・他の法令に違反することとなる場合

個人情報の安全性
弊社では、個人情報の不当なアクセスによる紛失、破壊、改ざん、漏洩などのリスクに対して、合理的かつ厳正な安全対策を講じておりますが、以下の事由など弊社の責に帰すべからざる事由を原因とする個人情報の紛失、破壊、改ざん、漏洩などに関しては、弊社では責任を負いかねますので、ご注意ください。
1.誰でもアクセスできる形態でインターネット上に個人情報を開示した場合
2.弊社以外のウェブサイトにおいて個人情報を開示した場合
3.お客様の利用した端末から個人情報が漏れた場合
4.お客様の管理下にあるパスワードの使用を原因として個人情報が漏れた場合
5.各種申込フォームにお客様が入力したメールアドレスが間違っている場合
(各種申込フォームでは内容をお客様に確認していただくために、登録されたメールアドレスに申込情報を自動的に配信いたします。そのため間違ったメールアドレスであっても、そのメールアドレスに申込情報が自動的に配信されます。)
6.各種申し込みフォームに入力された情報は、ブラウザ上で申し込み完了の動作まで、その情報がフォーム上に表示されることがあります。ブラウザを閉じずにそのまま離席するなどして他人に覗き見される場合。
(回線上に問題が生じた際に、再度申し込み情報を入力することを省略するためにセッション管理という技術を利用しています。 申込を完了する、または、申し込み途中で申込を中止する時はブラウザを閉じることで回避できます。)

セキュリティについて
1.個人情報の登録が発生するWebページではデータ送信の際に、業界で機密保持の標準規格として使用されているSSL(Secure Socket Layer)暗号化技術を使用しております。

プライバシーポリシーの変更
1.本プライバシーポリシーの内容は、お客様に通知をすることなく変更されることがあります。
2.プライバシーポリシー変更後は、弊社が別途定める場合を除いて、弊社のウェブサイトに掲載した時から効力を生じるものとします。

【お客様へのご協力とお願い】
弊社より、個人情報を含むメールが配信される場合は以下の通りです。
これらの際には申込時に入力されたメールアドレスに登録内容(個人情報)を含むメールが配信されます。メールアドレス入力を間違えた場合でも、そのメールアドレスに個人情報が含まれるメールが配信されます。大抵はエラーメールとなると思われますが、間違えたメールアドレスが利用されていた場合には、そのメールアドレスに個人情報を含む登録内容が送信され、個人情報が漏洩する可能性があります。各種サービス・キャンペーンの購入・応募時の情報入力の際には十分ご注意くださいますようお願い申し上げます。

・メールマガジンを購読された時に登録内容を確認する為に自動配信されるメール
・プレゼント・キャンペーンに応募された時に登録内容を確認する為に自動配信されるメール
・申込フォームからの申込をされたときに申込内容を確認する為に自動配信されるメール
・教材が配送される場合に配信される発送完了のお知らせメール
以上

株式会社アーキバンク

150-0002  東京都渋谷区 渋谷2-4-6 3F

連絡先:info★archibank.co.jp
(スパム防止のため★部分を半角@に書き換えて送付ください。)

















不動産投資顧問無料相談

  • まだ物件を所有していないのですが顧問可能でしょうか?
  • 築年数が30年を超えていますが買い替えは可能ですか?
  • 買い替えをする場合期間はどの程度必要でしょうか?
  • 資産組み換えで新築サポートは可能でしょうか?
  • 相続対策や節税のアドバイスも可能でしょうか?

不動産投資顧問ではどのようなサービスを受けることができるのか?どのようなメリットがあるのか?また具体的なお悩みがある場合は無料相談も可能となります。無料相談だけでも得られるものがあると思います。こちらよりお申し込み下さい。

投資顧問の詳細&無料相談
はこちらより