賃貸経営において、入居者の家賃滞納は頭の痛いトラブルの一つだ。
数か月滞納が続く悪質な入居者なら、家賃回収と同時に退去・明け渡しも検討しなければならない。
この記事では不動産物件の明け渡し訴訟を検討すべきタイミング、具体的な手順や期間・費用を詳しく解説する。
弁護士
２００６年弁護士登録。２０１２年５月に東京渋谷法律事務所を設立。不動産分野を得意とし、不動産オーナー・運用会社・管理会社等からの依頼を中心に取り扱っている。相続問題や借地権紛争にも精通している。
目次
家賃滞納何か月が明け渡し訴訟の目安？
明け渡し訴訟の原因となることが多い家賃滞納について、訴えを起こすタイミングは難しい問題だ。早すぎると明け渡し訴訟しても認められない可能性があり、遅すぎるとその分家賃収入が減り経営に影響を及ぼしてしまう。
一般的には、3ヶ月間の家賃滞納が明け渡し訴訟を検討すべきタイミングだと言われている。
明け渡し請求が認められるには、賃借人とオーナーの信頼関係が失われたかどうかた重要なポイントになる。
1～2か月程度の滞納は何らかの事情で起こり得ることであり、信頼関係の破壊とは認められないケースが多い。
賃借人の事情や話し合いの内容にもよるが、3ヶ月以上全く家賃支払いがないなら明け渡し訴訟を検討すべきだろう。
ただし実際の明け渡し請求では弁護士探しや手続きなどの期間がかかるため、支払いの見込みが無さそうなら早めに準備を始めてほしい。
明け渡し訴訟の手順
【手順1：口頭や書面で家賃支払いを督促する】
前述したように裁判で明け渡しが認められるのは3ヶ月程度の滞納があった場合が多いが、家賃滞納が発生した時点で督促は行うべきだ。支払いがない場合は保証人へ連絡する旨も明記する。
この時点で支払ってもらえれば解決できるため、口頭・書面などで確実に伝えよう。
【手順2：内容証明郵便で督促状を送付する】
督促しても賃借人に支払いの意思が見られない場合、内容証明郵便で督促と支払いがなければ解約を解除する内容を送付する。
滞納している家賃額と支払期限、支払いされない場合は賃貸借契約解除する旨も明記する。
記録を残すことで裁判のときの有力な証拠になるため、必ず内容証明郵便で送る必要がある。
【手順3.明け渡し訴訟の提起】
指定した期日までに滞納家賃が支払われなかったら、裁判所に明け渡し訴訟を提起する。
明け渡し訴訟はオーナーが自分で行うことも可能だが、訴訟手続きは専門の知識も必要なため、円滑に進めたいのであれば弁護士へ依頼した方が良いだろう。
賃借人が欠席した場合は明け渡し請求が認められることが多く、出頭した場合は話し合いによる和解に至るケースもある。
和解調書は判決と同等の法的効力があるため、条件に納得できれば和解することも多い。
【手順4.強制執行】
判決で明け渡し請求が認められても賃借人が退去しない場合は強制執行となる。
裁判とは別に強制執行の申し立てを行い、執行官と打ち合わせの後に断行される。
当日は執行官が建物内の荷物を確認し、専門の業者が運び出して空室状態で完了となる。
明け渡し訴訟にかかる期間
実際に明け渡し訴訟の申し立てをしてから空室状態になるまでは、賃借人の対応にもよるが半年～1年前後かかるのが一般的だ。
ただし弁護士を探す時間や手続きミスなどがあると、強制執行までの時間はさらに伸びる可能性がある。
滞納が発生した時点で、少なくとも半年は家賃収入が見込めないことを想定しておいた方が良いだろう。
明け渡し訴訟にかかる費用は？
明け渡し訴訟に掛かる費用も手続きをする前に把握しておこう。
| 雑費（交通費や切手代など） | 数万円 |
| 弁護士費用（着手金） | 20万円～※弁護士や事案により異なるため、あくまで目安。 |
| 弁護士費用（報酬金） | 20万円～※弁護士や事案により異なるため、あくまで目安。 |
| 強制執行予納金 | 6.5万円 ※東京地裁の場合 |
| 強制執行に係る費用 | 30万円～（ワンルームの場合。但し、面積や残置物の量などで異なる。） |
上記は明け渡し訴訟にかかる大まかな費用項目と相場だ。依頼する弁護士や地域によって差があるためあくまで目安として考えていただきたい。
これら明け渡しまでにかかった費用は賃借人に請求できるものもあるが、家賃すら払えない状況なので回収できる可能性は低い。強制執行による明け渡しの場合、未納家賃に加えて100万円前後の損失は覚悟しておく必要がある。
かなり痛い出費になるため、この後紹介するほかの手段も検討し、明け渡し訴訟はあくまで最後の手段と考えるのが良いだろう。
明け渡し訴訟以外の解決方法
訴訟以外で家賃滞納問題を解決する方法についても、選択肢のバリエーションとして覚えておきたい。
任意交渉
明け渡し訴訟を起こす前に任意交渉で入居者自ら退去してもらえば、訴訟期間や弁護士費用を節約することができる。
賃借人が素直に明け渡し請求に応じてくれれば、次の入居者を募集して未収入期間を短縮できるのは大きなメリットだ。
未払いの家賃回収も重要だが、分割払いや減額なども交渉材料にして明け渡しを優先するのも一つの考え方だろう。
ただし任意交渉には強制力がないため、表向きは明け渡しに応じる態度をとって約束を破られてしまう可能性もある。
一度話し合いをしてみて難しいようなら、早めに訴訟に切り替える判断も大切だ。
保証人から家賃回収する
契約時に保証人を立てているなら、滞納している家賃を代わりに支払ってもらえる可能性が高い。
保証契約には「保証人」「連帯保証人」の二種類がある。保証人は「まず賃借人本人に支払いを求めてほしい」と抗弁する権利を持つが（催告の抗弁権・検索の抗弁権）、賃借人に支払い能力が無ければ代わりに支払う義務がある。
連帯保証人は抗弁権を持たないため、家賃滞納された時点で支払ってもらうことができる。
ただし、保証人から家賃回収できてもまた滞納される可能性もあるため、改善が見込めないようなら退去の任意交渉も同時に進めるべきだろう。
即決和解
賃借人と明け渡しの時期や条件について合意の見通しが立っているなら、即決和解の手続きを活用するのがおすすめだ。
即決和解とは裁判所を通して和解調書を作成する方法で、万が一賃借人が明け渡しを守らなかった場合は強制執行できる。
裁判前の手続きなので一律2,000円と費用が安く、法的な強制力を持たせられるのが即決和解の大きなメリットだ。
ただし賃借人との間で話がまとまっていることが前提になるため、任意交渉の約束を反故にされないための手段と考えるのが良いだろう。
まとめ
明け渡し訴訟は費用・期間のハードルが高いため、話し合いでどうしても解決できない時の最終手段として考えるべきだろう。
滞納期間が続くと経営に悪影響が出るし、長期間放置すると時効成立してしまう可能性もある。
訴訟・任意交渉・和解などどの手段をとるにしても、滞納が発生した時点で入居者とコンタクトを取り、素早い解決を目指してほしい。
