不動産投資において「NOI」は基本的な指標だ。すでに不動産投資を始めている人やこれから不動産投資を始める人も、NOI利回りを活用したシミュレーションは欠かせない。NOI利回りをマスターすれば投資対象物件の収益性が見え、購入に値する物件かどうかの見極めがつくだろう。
今回はNOIについて基本から計算方法、NOI利回りを改善する方法まで解説するので、ぜひ参考にしていただきたい。
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目次
NOIの基本知識
NOIを理解し、知見を深めるためにはNOIの基本知識を知る必要がある。ここでは、NOIの基本からキャップレートの違いなどを解説する。
NOIは不動産用語でいう純利益
NOIは、「Net Operating Income」の略語であり、収入から実際に支払った経費を差し引いた収益のことだ。つまり、不動産投資のおける「純利益」を指す。一般的な企業などの純利益を指すのではなく、減価償却費などの資本的支出は計上しないのが特徴である。
事業による単純なキャッシュフローを現すのがNOIである。不動産投資を実行し、賃貸業だけで生み出される利益を算出するため、不動産投資の単純なキャッシュフローとして扱われるケースも少なくない。
しかし、NOIは不動産投資・賃貸経営の重要な指標である。
なお、NOIから資本的支出を控除したものは、NCF（Net Cash Flow）と呼ばれ、こちらも不動産投資で現実に得られる利益を追求するための指標となる。
| 【資本的支出】
資本的支出は修繕費と混同されやすいが、固定資産の価値を増やしたり使用可能期間を延長できたりする支出である。 |
| 【減価償却費】
減価償却費は固定資産にかかった支出をその年の経費として一括計上せずに、耐用年数に分けて経費計上する仕組みである。減価償却の対象となるものは減価償却資産と言い、資本的支出も含まれる。 |
NOI利回りとは
NOI利回りとは、NOIを活用した利回りの計算方法である。
利回りとは投資金額に見合うだけの利益を出せるかどうかの指標だ。NOI利回りは純利益であるNOIと投資金額を基に算出する指標である。そのため投資金額に対する収益の割合をより具体的に表すことができる。
NOI利回りは、減価償却費やローン金利などを含まないのが特徴だ。NOI金利では不確定な要素は含まない。減価償却費やローン金利は減価償却方法や金融機関、債務者の状況によって異なることがあるためNOI利回りには含めない。
NOI利回りと表面利回りとキャップレートの違い
不動産投資では、いくつかの指標を算出し投資を検討することが多い。一般的な不動産情報であれば表面利回りを使用しているケースがほとんどである。
表面利回りとは、投資する物件の価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかの表面的な利回りを示す数値だ。表面利回りは以下の計算式によって算出される。
【表面利回りの計算式】
表面利回り＝1年間の家賃収入÷投資用物件価格×100
キャップレート（還元利回り）は、利回りを計算するのではなく、不動産の価格を算出するために用いる指標だ。不動産価格を算出する理由は対象物件が適正な価格であるかどうかを確認するためである。キャップレートの計算式は以下のようになる。
【キャップレートの計算式】
キャップレート＝1年間の利益÷不動産価格×100
不動産を購入する前に1年間の利益を知ることは難しいが、不動産会社や現オーナーなどに手を尽くして調べるに越したことはない。キャップレートの相場は賃貸住宅なら5％から8％、事業用物件なら7％から10％程度である。キャップレートがわかれば次に不動産価格を算出する。
【キャップレートを用いた不動産価格の計算式】
不動産価格＝1年間の利益÷キャップレート×100
NOI利回りの計算と活用事例
NOI利回りを活用するためには、NOI利回りの計算方法と活用方法を理解しなければならない。ここではNOI利回りの計算方法と活用事例について解説する。
NOI利回りの計算方法
NOI利回りの計算方法は表面利回りに比べて複雑であり、用意しなければならない数字も多種多様である。NOI利回りの計算方法は次のようになる。
【NOI利回りの計算式】
NOI利回り＝（年間家賃収入－年間管理運営経費）÷(物件購入価格＋購入経費)×100
計算式をひとつずつ解説すると、「年間家賃収入」については不動産会社などから提供される。「年間管理運営経費」は種類が多岐に渡るため不動産会社でも把握していないケースがほとんどだ。
現所有者に詳細な数字を訪ねることができれば精度の高いNOI利回りを算出できる。現在所有している物件のNOI利回りを確認するのであれば、自分で年間管理運営経費をはじき出せばよい。主な管理運営費を以下に記しておくので、参考にしてほしい。
【主な管理運営費】
・管理費
・修繕費
・火災保険料
・入居者募集費用
・固定資産税
・原状回復の工事費用
・火災保険料
「物件購入価格」については不動産会社から提示されているものを用いる。現在所有している物件であれば、不動産会社との契約書や領収書で確認すれば良いだろう。
「購入経費」は不動産を取得するためにかかった経費である。以下の3つの経費を合計すれば算出できる。
【購入経費】
・売買仲介手数料
・不動産取得税
・登記費用
これらの数字を基にしてNOI利回りを算出すれば、不動産の収益性を一定程度知ることができる。さらに精度の高いNOI利回りを必要とするのであれば、空室率を考慮することになる。空室率を加えたNOI利回りの計算式は以下のようになる。
【空室率を加えたNOI利回りの計算式】
NOI利回り＝｛年間家賃収入×(1－空室率)－年間管理運営経費｝÷(物件購入価格＋購入経費)×100）
1年間空室がでなければ空室率を加味する必要はないが、全く空室が出ない賃貸物件は稀にしかないため、より現実的な数値を導き出し、投資の参考とするためには、空室率を加えたNOI利回りの活用をおすすめする。
NOI利回りの具体的計算例
NOI利回りは計算が複雑なため、具体的な計算例を2つ解説させていただく。
【Aマンション1棟の場合】
・年間想定家賃収入（満室時）：500万円
・年間管理運営経費：120万円
・Aマンションの購入価格：5,000万円
・Aマンションの購入経費：350万円
・空室率：15％
参考のために表面利回りを算出すると以下のようになる。
表面利回り＝500万円÷5,000万円×100＝10％
NOI利回りを算出する
NOI利回り＝｛500万円×（1-0.15）-120万円｝÷（5,000万円+350万円）｝×100＝5.7％
このように不動産広告などで利回り10％と謳っていても、NOI利回りを算出すると5.7％であった。Aマンションの実態に近い利回りは5.7％であると判断できるのだ。
【Bアパート1棟の場合】
・年間想定家賃収入（満室時）：80万円
・年間管理運営経費：12万円
・Bアパートの購入価格：1000万円
・Bアパートの購入経費：100万円
・空室率：40％
参考のために表面利回りを算出すると以下のようになる
表面利回り＝80万円÷1000万円×100＝8％
NOI利回りを算出する
NOI利回り＝｛80万円×（1-0.40）-12万円｝÷（1,000万円+100万円）｝×100＝3.2％
築古アパートでこのような物件は多く出回っている。表面利回りだけなら投資効率が高いと想定されるが、NOI利回りでみれば投資効率が良い物件とは言い難い。このようにNOI利回りを活用すれば不動産投資での失敗を防ぐ一助になり得るのだ。
NOI利回りの相場
NOI利回りを算出するためには管理運営費用と空室率が必要である。管理運営費で分かりにくい費用は修繕費であるため、多めに見積もって計上すれば精度の高いNOI利回りを算出できる。空室率は現状の空室率を参考に多めに計上すると良いだろう。
NOI利回りは高いほど収益性がよくなる。NOI利回りの相場は都市部や物件の種類によって大きく異なるため、ないものと判断してよいだろう。
だたし、不動産投資ローンを借り入れして投資することを考えれば、必然と最低限度のNOI利回りは算出できる。つまり最低限度のNOI利回りは不動産投資ローンの金利以上となる。
不動産投資を始める限りは投資のメリットも享受できなくては意味がない。労働収益よりも利益を得られると感じられるNOI利回でなければ、不動産投資の魅力を感じられないだろう。
目安として対象となる物件のNOI利回りが4％以上であれば、投資する価値を感じられる物件と判断できるだろう。この4％という数字はあくまでも目安であり、物件の条件によって異なることは再度申し上げておく。
NOI利回りの活用事例
NOI利回りを活用すれば収益に問題がある物件を把握できる。表面利回りでは魅力を感じられた物件がNOI利回りによって投資価値が低い物件となることがあるのだ。
NOI利回りの具体的計算例で述べた【Bアパート1棟の場合】であれば、表面利回りは8％であった。投資物件としては合格と言えるだろう。しかし、NOI利回りでは3.2％だったため不動産投資ローンの元金返済と金利を払えば利益がほとんど出ないだけでなく、赤字物件となる可能性もある。
NOI利回りを改善する3つの方法
現在、物件を所有し賃貸経営している人も、これから不動産投資する人であっても、NOI利回りを改善する方法は知っておいて損はない。ここでは3つの方法を解説させていただく。
毎月の家賃収入を上げる
家賃収入を上げる方法は家賃を上げるか、空室率を下げるしかない。しかし、単純に家賃を上げるだけでは物件の魅力が低下し、空室率を高めるだけとなる。
そこで着目したいのは家賃を上げても苦情が出ない施策と入居期間を長くし空室率を下げることだ。
現状のままで単に家賃を上げると宣言しても入居者から苦情が出るだけである。入居者のニーズを聞き取り、物件に反映させることで家賃を上げることにも納得してくれる可能性が上がる。
例えば、「女性専用にしてほしい」というニーズを取り入れるとしたら、女性居住者専用の階を設け、オートロックを導入すれば良いだろう。男性居住者へ理解を求め、引越し費用や原状回復費用をサポートするだけでニーズを叶えられる。できれば女性専用の階は女性専用車両のような工夫を施すことがおすすめである。
女性専用のオートロック付きマンションとなれば相当の付加価値が付きアピールできる。このような施策を施せば家賃を引き上げることが可能となり、入居期間を長くすることができる。
入居者は、現状の生活に満足できていれば転居を検討することは少ない。引っ越しの面倒さを考えると、なおさら現状を変えることは躊躇しがちなのである。
支出を減らす
管理運営経費の支出を減らすことはNOI利回り改善に直結し、入居者に負担をかけない方法である。管理運営費で大きな費用となっているのが原状回復費や管理委託手数料、入居募集費用だ。これらを見直すことで支出を削減できるのである。
原状回復費は現在の業者が適正なのかを見直す手がある。相見積もりをとって工事費を削減したり、インターネットで業者を探したりすることも検討すると良いだろう。
管理委託手数料は管理運営代行会社によって金額が大きく変わる。家賃8％のところもあれば3％のところもある。努力して家賃を上げることに成功しても管理委託手数料が高ければNOI利回りの改善につながらない。複数の管理運営代行会社に代行メニューと料金を提出してもらい、比べることで大幅に削減できる可能性がある。ちなみに自分で管理すれば費用は0円だ。
入居募集費用のほとんどは広告費である。空室の期間はできるだけ短くしたいため極端に経費を削ることは難しいかもしれない。
しかし、不動産会社やその営業マンとの信頼関係を構築するなどの地道な活動により一定程度は抑えられるだろう。また所有物件の特徴をまとめ、アピールできる強みを書き出した資料を作ることで営業しやすい物件とする努力も必要だ。営業マンが優先して紹介する気になることが重要なのである。
改善状況の把握・比較
NOI利回りの改善策を講じ実行するならば、改善状況の把握が必要だ。定期的にNOI利回りを算出して改善前と比較しなければ意味がない。
また、改善状況が芳しくなければ、他の施策を講じる必要もある。PDCAサイクルはNOI利回り改善の基本にもなるのだ
まとめ
NOIとは、純利益を表しNOI利回りを活用することで不動産そのものの収益性を見定める指標になる。表面利回りなど他の指標と比較することで、健全な賃貸経営ができる不動産投資が可能となるのだ。
NOI利回りは所有している賃貸物件の検証にも役立つ。定期的にNOI利回りを算出して、利回りが落ちている物件には改善策を講じと良いだろう。健全な賃貸経営は安定した収入に直結するのだ。
