近年新しい宿泊サービスとして需要が高まっている民泊は、不動産投資の対象としても注目が集まりつつある。高い利回りが期待できるという話も多いが、失敗するリスクやコロナウイルスの影響なども気になるところだ。
今回は民泊投資のメリットとリスクについて詳しく掘り下げていきたい。投資額の目安や実際に民泊ビジネスを始める方法なども解説する。
一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。
目次
そもそも民泊とは？
民泊は近年注目されているサービスで、一般住宅の部屋や空き家などを旅行者や短期滞在者に貸し出すことを指すのが一般的だ。
平成30年に住宅宿泊事業法が施行されたことで住居専用地域でも民泊営業ができるようになり、徐々にニーズが増加している。Airbnbなどのアプリで簡単にマッチングできる手軽さが人気の理由だ。
民泊投資はどんなビジネスモデル？
具体的な民泊投資のビジネスモデルとしては、大きく分けると2種類ある。
一つ目は、自分の所有物件やこれから購入する不動産物件を民泊として貸し出すパターンだ。物件取得の初期費用が多めにかかるものの、家賃支払いがないため売上が上がるほど大きな収入が期待できる。
二つ目は、不動産物件を借上げてサブリース（転貸）する方法だ。オーナーがサブリースを認めている不動産物件なら、購入することなく民泊投資を始めることができる。家賃を支払うため収益は少なくなるが、その分リスクが低いのがメリットだ。
どちらのパターンでも民泊投資は運営会社に一任するケースが多く、オーナー自身が業務に携わることは少ない。
民泊投資のメリット
利回りが高い
一般的な不動産投資の利回りは4～6％と言われているが、民泊投資はうまくいけばさらに高利回りが期待できると言われている。
賃貸経営だと一か月の売上上限は決まっているが、民泊の場合回転率が高ければ賃貸の家賃収入を上回るケースが多い。初期投資も少なく抑えられるため、利回りが高くなる傾向がある。
メンテナンス費用を抑えられる
短期利用が基本となる民泊は、賃貸物件よりメンテナンス費用を抑えられるのも大きなメリットだ。
旅行者が数日間しか使用しないケースが多いため、大きな破損や劣化が発生しにくく、原状回復費用を抑えることができる。
運用を外注できる
現在多くの民泊運営会社が存在しており、集客や消耗品の補充などの運用はほぼ外注できる。オーナー自身の業務負担がないため、うまく収益を上げていけばどんどん規模を拡大していくことも可能だ。
副業として民泊投資をするケースでも、負担が少ないのは大きなメリットと言えるだろう。
築年数の古い物件でも運用しやすい
賃貸運用の場合築年数が古くなると入居率が悪くなるが、民泊ならあまり影響がないのも意外なメリットだ。
旅行者や短期滞在者は築年数を気にしないため、古い物件でも十分な収益を上げられる可能性がある。
民泊投資のリスク
コロナなどの影響を受けやすい
メインユーザーが海外からの旅行者である民泊は、コロナウイルス流行などの要因で収益が大幅に減少するリスクがある。
コロナウイルスが収束したとしても、将来何らかの理由で旅行・観光需要が減少すれば、収益が減る可能性はある。
法規制が変わる可能性がある
民泊投資はまだ歴史が浅いため、法規制が変われば物件や経営方針などの対応が必要になる可能性がある。もし法規制の変更に物件側で対応できない場合、民泊経営を続けられなくなってしまうケースも考えられる。
近隣住民とのトラブルリスクが高い
短期利用の宿泊客がメインとなる民泊は、近隣住民とのトラブルやクレームといったリスクも考えられる。
例えば悪質な旅行者がゴミを散らかしたり、大きな音で騒いだりすれば、近隣からクレームが入る可能性は高いだろう。宿泊者を選ぶことができないため、トラブルを確実に防ぐのは難しい。
供給過剰で失敗する可能性がある
民泊投資の需要と注目度が高いことは大きなチャンスだが、競合が増えすぎればうまく集客できず失敗するリスクもある。
すでに都市部では民泊物件がかなり増えているため、このままいけば供給過剰になる可能性は高い。需要と競合のバランスを考え、確実に集客できる立地や物件を見極める目が求められるだろう。
設備投資が必要
サブリース方式の民泊投資なら物件取得費用は掛からないが、家具・家電などの初期投資は必要になる。
詳しい金額は次の章で述べるが、ある程度初期投資がかかり、リスクがゼロではないことは把握しておくべきだろう。
民泊の投資額はどれくらい？
実際に民泊投資を始める際、物件取得費用以外に必要となる初期投資額の目安も確認しておこう。
※民泊投資の初期投資内容
行政への申請手続き費用
消防設備の設置
家具家電の購入
リネン類や清掃用具などの準備
大まかな内容としては上記のような初期投資が必要となり、ワンルームでの民泊なら100万円～が目安となる。ただし運営を委託する場合は会社によって初期費用が掛かる可能性もあるため、しっかり確認しておいてほしい。
ローンを組んで民泊投資を始める方法
不動産物件を取得して民泊投資を始める場合はローンを組むこともできる。投資のパターンによって利用できるローンは異なる。
例えば不動産物件を購入して自宅兼一部を民泊として貸し出す場合、一定の条件を満たせば住宅ローンが使える可能性がある。自分が住まない物件で民泊を始める場合は、不動産投資ローンや事業性ローンを組むことになる。
どのようなローンを組む場合も、金融機関に相談する最初の段階で民泊投資をする旨を伝えてほしい。民泊を隠して融資を受けると、発覚した際に一括返済を求められる可能性もある。
民泊投資詐欺に注意！？
注目度の高さを逆手に取り、民泊を対象とした投資詐欺の事例も報告されている。
特にサブリースの民泊投資はビジネスの内容が複雑なため、最初に聞いた話と違う契約を結ばされるケースなどが多いようだ。
実態のない会社が民泊投資を募って資金を集め、代行運用しているはずの民泊物件がもぬけの殻だったというケースもある。
詐欺に狙われやすい業種であるということを念頭に置き、慎重に物件や委託会社を選ぶようにしてほしい。
まとめ
民泊投資は不動産物件を購入しなくても始めることができ、うまく集客できれば高利回りも期待できるビジネスモデルだ。ただし空室や供給過剰による収益減少などのリスクがあることも忘れず、メリット・デメリットをしっかり検討してほしい。
詐欺の報告もあるため、うまい話にすぐ手を出さず、必ず情報の裏を取って動くようにしよう。
