借地に建っているマンションやアパートは価格が安いことが多いが、地上権・賃借権などの権利関係は複雑でわかりにくく、デメリットも気になるところだ。
今回は地上権を主役にし、借地権・賃借権との違いについてもわかりやすく解説する。
記事の後半では地上権付きマンションのメリット・デメリットもそれぞれ紹介するので、物件選びの判断基準に活用してほしい。
目次
地上権とは
地上権は他人の所有する土地に建つ工作物や竹林を所有できる権利のことを指す。
原則的には土地所有者の承諾がなくても、売却したり建物を建て替えたり自由に運用することができる。地上権つきマンションであっても不動産運用の対象にはなり得る。
土地を貸し出しているオーナーには「底地権」が残るが、建物や借地人に対していきなり明け渡しなどを請求することはできない。契約時に設定した期間は、地上権で建物と賃借が保護される。土地の所有権を底地権と地上権に分解し、地主と賃借人で分け合っているイメージがわかりやすいだろう。
地上権には抵当権の実行や競売によって成立する「法定地上権」や時効取得などもあるが、当記事では一般的な当事者同士の合意による成立のケースを解説する。
地上権と似ている権利との違い
借地権・賃借権との違い
地上権・借地権・賃借権(土地賃借権)は混乱しやすい用語なので、関係性や違いをしっかり整理しておこう。一般的には、地上権と土地賃借権を区別することなく、「借地権」と呼ぶことが多い。
上の図のように、他人の土地に建物をつくって使う権利の大カテゴリが借地権であり、地上権と土地賃借権はその一部である。
地上権 | 土地賃借権 | |
種類 | 物権 | 債権 |
建て替えや売却 | 地主の承諾なしで可能 | 地主の承諾があれば可能 |
借地上建物の賃貸 | 地主の承諾なしで可能 | 地主の承諾なしで可能 |
地主の登記の義務 | あり | なし。地主が承諾すれば登記は可能。 |
抵当権 | 建物に加えて、地上権を目的として抵当権を設定できる | 建物のみ設定できる |
地上権は「物権」の一種で、物を直接支配することができる権利だ。
一方土地賃借権は「債権」に属し、賃借人が地主に対し土地を使うことを請求できる権利である。
具体的には上の表のような違いがあり、地主の承諾なしで建て替えや売却ができるなど地上権の方が賃借人の権利は強い。地上権や土地賃借権を設定する場合には、契約時に地主と協議の上で、相談して決めることになるが、地主から見ると不利なため地上権が設定されることは少ない。
高架下や地下鉄が土地を通過しているなど、大規模な事業関係で設定されていることがほとんどだ。
地役権との違い
地役権は自分の土地の利便性や価値を向上するために、他人の土地を使用できる権利のことだ。
代表的な例としては、他人の土地を通らないと道路まで出られない土地に適用される通行地役権がわかりやすい。
地役権も他人の土地を使う点は地上権と同じだが、建物を作るための権利ではないところが大きな違いだ。
不動産物件に地役権が設定されている場合、土地に何らかの不便やデメリットがあり解決することが目的となる。
地上権の存続期間は?
地上権は基本的に存続期間があり、地主と借主の話し合いによって最短30年として自由に設定することができる。賃借権の法定存続期間は民法で20年以下に規定されているが、借地借家法により建物所有目的の場合には地上権と同じく30年以上となる。
なお、事業用定期借地権の場合には10年以上50年未満で定めることができる。
地上権の存続期間は永久に設定することも可能だ。期間を定めた場合でも借地借家法により更新が可能となる。
地上権付き不動産物件のメリット・デメリット
地上権が設定された土地に建つマンションやアパートは、メリット・デメリットを把握して選ぶことが重要だ。
メリット
地上権が設定されているマンションやアパートは、一般的な相場より安く買えるのが大きなメリットだろう。販売価格が安ければ利回りが良くなり、早い段階でインカムゲインを得やすくなる。土地の固定資産税や都市計画税も地主が負担するため、ランニングコスト面でもメリットがある。
評価額が高い土地に地上権を設定するケースが多いため、高い入居率や利回りが期待できる点も魅力的だ。すべての物件に当てはまるわけではないが、一つの選択肢として検討する余地は大きいだろう。
地主の承諾を得ず売却できるなど、同カテゴリの賃借権より自由度が高い点も地上権付き物件のメリットだ。
デメリット
前述したように地上権は地主側から見ると不利な条件のため、そもそも物件数自体が少ない。地上権付き物件に限定してしまうと、良い条件のマンションやアパートを見つけるのは難しくなるだろう。
地上権付きの物件は所有権のあるマンションより評価額が低くなるため、売却金額が安くなるのも要注意だ。売却益にはあまり期待せず、確実に利益がでる利回りの良い物件を選ぶべきだろう。基本的には存続期間が決まっているため、運用の選択肢もある程度限られてくる。
建物の評価額が低くなるため、銀行の融資を受けにくくなる点も大きなデメリットといえる。地上権付きの物件を検討する場合、早めの段階で資金計画や融資の相談をした方がスムーズだ。
まとめ
借地に建つ不動産物件も条件次第では十分見込みがあるため、選択肢の一つとして検討する余地はある。
地上権が設定された投資物件は少ないが、賃借権であっても利回り等でメリットがあれば検討しても良いだろう。
ただしデメリットもあるので、確実に利益を生み出せる物件かしっかり判断してほしい。
今回の記事が皆様の安定した不動産経営につながれば幸いである。