都市部では道路に接していない袋地のアパートやマンションは少し珍しいが、このような物件を購入して良いのか悩む方は多いだろう。
袋地の住宅は原則として「囲繞地通行権」で通行の権利は確保されているため生活に困ることはないが、通行料の支払いやデメリットは気になるところだ。
この記事では袋地の土地やアパートを購入して良いか判断できるよう、囲繞地通行について詳しく解説する。
目次
囲繞地通行権とは
周囲をほかの土地に囲まれている袋地には、道路にでるため他人の土地を通れる「囲繞地通行権」が認められている。民法210条には「公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。」と記載があり、この通行できる権利を隣地通行権と呼ぶ。
民法第210条（公道に至るための他の土地の通行権）
1：他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
２：池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖がけがあって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。
袋地は建築基準法上の接道義務を満たしていないため、基本的には建築不可ということになる。しかし囲繞地通行権で接道義務をクリアすることができれば、住居を建てられる可能性がある。
通行地役権との違い
通行地役権と囲繞地通行権はどちらも他人の土地を通行するための権利だが、内容が違うのでしっかり把握しておこう。
| 囲繞地通行権 | 通行地役権 | |
| 合意の必要性 | 不要 | 必要 |
| 通行できる範囲 | 損害が少ない範囲 | 話し合いで決定 |
| 期限 | なし | 話し合いで決定 |
| 登記の必要性 | 不要 | 必要 |
| 通行料 | 基本的に発生する | 話し合いで決定 |
通行地役権も道路に出るため他人の土地を通る権利だが、当事者同士の話し合いで通行できる範囲や通行料などを決めることができる。
囲繞地通行権は他人の土地の損害が少ない範囲に限定されるが、通行地役権なら当事者同士で範囲を自由に設定できる。
周囲の土地所有者との関係が良好で、より利便性の高いルートを設定したいときは通行地役権に切り替えるのも一つの考え方だ。
また囲繞地通行権は袋地の基本的な権利なので登記が不要だが、通行地役権は登記しないと権利を主張できない点に注意してほしい。
囲繞地通行権の拒否はできない
囲繞地通行権は民法で定められた基本的な権利なので、周囲の土地所有者は拒否することができない。
ただし複数の土地に囲まれている袋地の場合、所有者から「ほかの土地を通ってほしい」と相談されるケースは考えられる。
当然の権利とはいえ、土地を使わせてもらっているという気持ちを忘れず、普段から囲繞地所有者との関係構築に取り組んでおいた方が良いだろう。
囲繞地通行権で通れる場所と道幅はどう決まる？
基本的に囲繞地通行権で通れるのは、必要最小限で最も損害の少ないところと決められている。
接道義務では2メートルの幅で公道に接する必要があるが、この幅が確保されているわけではない点に注意してほしい。
例えば袋地のアパートで囲繞地の通行範囲が2メートル幅未満の場合、再建築不可となるため将来建て直しはできない。
袋地の土地や建物物件を検討する際は、接道義務をクリアできるかしっかり確認すべきである。
囲繞地通行権で通行料は発生する？
前述したが囲繞地通行権は基本的に通行料が発生する。
通行料は基本的に袋地と囲繞地の所有者同士の協議で決められる。民法では明確な金額が定められていないため、話し合いがまとまらない場合は裁判所が決定するケースもある。周辺の囲繞地通行料の相場、または駐車場料金相場などから算出され、年払いで支払うのが基本だ。
ただし土地の分筆や一部譲渡などで袋地になってしまった場合などは、無償となるケースもある。また長年囲繞地の所有者が無償通行を認めていた場合も、無償の通行地役権と解釈されて通行料が発生しないこともある。
囲繞地通行権の発生・消滅のタイミング
囲繞地通行権は袋地を取得した瞬間に発生し、土地を売却・または袋地が解消されるまで継続される。
前述したように囲繞地通行権は登記や囲繞地所有者の合意は不要なため、袋地の所有権とセットで発生する。
特別な手続きは不要で土地を所有している間継続するので、所有者との協議と通行料の支払いだけをしておけば問題ない。また袋地の賃貸物件では、所有者だけでなく賃借人も通行できるので心配は不要だ。
ただし囲繞地を買い取ったり、新しい道路が整備されたりして袋地が解消されると、同時に囲繞地通行権は消滅する。その場合は元の通路を通ることはできなくなり、継続するなら通行地役権としての交渉が必要になる。
自動車の囲繞地通行権は認められる？
自動車の利便性を考えると袋地内に駐車場を作りたいところだが、囲繞地通行権で自動車通行が認められるかは状況しだいだ。
過去の慣習で自動車が通行していたり、緊急車両の通行が必要だったりすれば認められる可能性はある。
ただし自動車通行については囲繞地所有者の不利益についても考慮されるため、認められないケースも少なくない。
これから購入してアパート建築を検討している土地が袋地の場合、事前に自動車通行の可否について周囲の土地所有者に相談してみるのが良いだろう。
結論：袋地の不動産物件を購入しても良いのか？
購入検討している不動産物件が袋地の場合、通行料や範囲についての事前チェック、囲繞地所有者との関係性が判断ポイントになる。
通行ルートが細かったり不便だったりすると、物件の印象が悪く入居率に影響を及ぼす恐れがある。また再建築不可や防災面の不利といったデメリットも発生する。
囲繞地通行権は基本的な権利なのでいきなり通れなくなる心配はないが、囲繞地所有者との関係が悪いとトラブルになる可能性もある。
袋地の物件は再建築不可である等デメリットが多いため、通常のチェックポイントに加えて囲繞地通行権の視点でもしっかりチェックし、十分利益を出せる物件か見極めてほしい。
