相続した土地にアパートやマンションを建てるにはかなりの資金調達が必要だ。
しかし、等価交換の仕組みを活用すると、自己資金の持ち出しや借入をすることなく不動産物件を手に入れることができる。
今回は不動産等価交換について、詳しい仕組みやメリット・デメリットを解説する。
弁護士
２００６年弁護士登録。２０１２年５月に東京渋谷法律事務所を設立。不動産分野を得意とし、不動産オーナー・運用会社・管理会社等からの依頼を中心に取り扱っている。相続問題や借地権紛争にも精通している。
目次
不動産の等価交換とは
不動産の等価交換は、地主が提供した土地にデベロッパーが建物を建て、出資比率に応じて共同所有する事業形式のことである。
土地を活用したい地主と、マンションなどを建てる土地を探しているデベロッパーの間で活用されることが多い。
実際の等価交換の方法は、全部譲渡方式・部分譲渡方式の2パターンがある。最後は出資比率に応じて物件を配分する点は同じだが、途中経過が異なるので確認しておこう。
全部譲渡方式
全部譲渡方式は、土地の所有権をいったんすべてデベロッパーに譲渡し、建物が完成してから地主が買い戻すパターンだ。
相続などで土地所有者が複数いるなど、権利関係が複雑になるのを回避するため採用されることが多い。
建物完成後に地主が土地の所有権に見合う価値の土地と完成した建物を再購入することになるため、不動産取得税や登録免許税がかかる点を覚えておこう。
部分譲渡方式
部分譲渡は土地の一部だけをデベロッパーに渡して、その価値の分だけ建物の所有権を得るパターンだ。あらかじめ出資比率を決めなければいけないため、建築開始までに時間がかかる可能性がある。
1人で土地を所有している場合、部分譲渡方式が採用されることが多い。
全部譲渡方式のような再購入ではないため、土地の不動産取得税は掛からない。
不動産等価交換のメリット
借入をせず建物が手に入る
等価交換方式ではデベロッパーが建物費用を負担するため、借入をすることなく建物の所有権が手に入る点は大きなメリットだ。
借入が無いので運用初期段階から大きなキャッシュフローが期待でき、万が一家賃収入が減少しても赤字のリスクが少ない。
借入による抵当権がないため、契約内容によっては好きなタイミングで売却することも可能だ。
運用するか・売却してまとまった現金にするか、状況に合わせて選択できる。
デベロッパーの知見を活かせる
大規模なマンション建築ではさまざまなノウハウが求められるが、デベロッパー主導の等価交換なら知見を活かすことができる。
実績の多いデベロッパーと組むことができれば、個人で1から勉強するより失敗のリスクを下げることができるだろう。建築に関する手続きや打ち合わせもデベロッパーにゆだねられるため、時間や労力の負担も少ない。
完成後の経営・運用もデベロッパーが行ってくれるため、空室リスクや運用面の負担も軽減できる。
譲渡税の優遇がある
純粋に土地を売った利益でマンションを建てる場合、売却益に対して譲渡税がかかる。等価交換の場合は「立体買い替えの特約」があり、条件を満たせば譲渡税を繰り延べすることができる。
免除ではなく繰り延べのため売却時に譲渡税がかかるが、建物取得時の出費を後回しにできるのは大きなメリットだ。
遺産分割しやすい
土地単体だと将来相続したときの分配でトラブルになりやすいが、建物にしておけば専有部分ごとに相続する等して遺産分割の際の選択肢が増えるのもメリットの一つだ。
土地は分割してしまうと価値が下がるケースもあり、日当たりや道路設置など均等に配分するのが難しい。
マンションなら部屋数や床面積で価値がわかりやすい上、相続した後の運用や売却などの選択肢も広がる。
自宅or賃貸など用途が自由
等価交換で手に入れたマンションは所有権があるため、賃貸運用だけでなく自宅や事務所など自由に使えるのも魅力的なポイントだ。
複数の部屋が手に入ったなら、一部を自宅にして残りを貸し出すといった運用も可能になる。
不動産経営が軌道に乗った際の事務所や、店舗にして新規事業を立ち上げるなど、事業拡大のきっかけにも活用できる。
不動産等価交換のデメリット
土地を失う
等価交換では出資比率に応じて土地もデベロッパーと共有持ち分になるため、土地所有権が実質失われるのは注意すべきデメリットだ。
全て自己所有のマンションなら将来解体して土地を転用することも可能だが、等価交換のマンションだと難しい。
そもそもデベロッパーが等価交換を持ち掛けてくる時点で、その土地の価値は高いはずだ。自力で資金調達してマンション建築をしても、十分利益を上げられる可能性は高い。価値の高い土地を失うリスクと、等価交換によって得られるリターンの大きさを慎重に検討すべきだろう。
交渉が難しい
マンション建築と運用のノウハウを持つデベロッパーと組むのは心強いが、反面主導権を握られやすく交渉が難航する可能性もある。
等価交換におけるデベロッパーの目的は当然「利益を上げること」なので、地主に有利な条件を提示してくれるとは限らない。
デベロッパーが頼りになるからと言いなりになってしまうと、主導権を握られて気づいたら損な契約内容になってしまう可能性は高い。
デベロッパーの知見を活かしつつも、疑問や意見ははっきり表明して対等な立場で交渉を進める必要があるだろう。
権利関係が複雑になる
分譲マンションを建てる場合、デベロッパーが所有する持分は自由に譲渡できるため、所有者が増えて建物の権利関係が複雑化するのもデメリットの一つだ。
権利者が増えると意見をまとめるのが難しくなり、運用方針やメンテナンス費用などで揉めるリスクが高くなる。
条件の良い土地でないと話が来ない
等価交換はデベロッパーが儲かると判断しないと成立しないため、能動的に選べる手段でないのはデメリットと言えるだろう。
仮に良い立地でも、ある程度の面積が無いと戸数を確保できないため等価交換の対象にはならない。
そのような広くて価値が高い土地はほとんどの不動産業者が目をつけているため、一般に流通する可能性は低い。
自ら条件の良い土地を見つけて購入し、等価交換のチャンスを作るといった戦略を取るのは難しいだろう。
不動産を等価交換したときの税金
不動産取得税
不動産取得税は、等価交換で金銭のやり取りが無かった場合でも原則的に通常の購入と同じように課税対象となる。
不動産取得税の計算は次のとおり。
不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 4％（標準税率）
※2024年3月31日までの措置として、土地と住宅用の家屋の場合は、軽減税率3％が適用
不動産取得税は、等価交換で物件の所有権を取得した日から30日以内に、管轄地の税務署に申告する必要がある。登記の有無ではなく、所有権を得た日から起算する点に注意しよう。
譲渡所得税
等価交換では一度土地をデベロッパーに譲渡するため、売却益に対して譲渡所得税がかかる。しかし、メリットの項で前述した「立体買い替えの特例」を活用すれば、譲渡所得税を繰り延べすることが可能だ。
ただし土地と建物の差額を金銭で受け取った場合、その分は取得時に課税されるので注意しよう。
また繰り延べした譲渡所得税は物件売却時に支払う必要があるため、将来慌てることの無いように覚えておくべきだろう。
まとめ
等価交換方式でのマンション建築にはメリット・デメリットがあり、土地の価値や他の運用方法なども踏まえて慎重に検討するべきである。
組むデベロッパーの力量や交渉態度なども重要だ。デメリットもしっかり開示し、親身になってくれるデベロッパーと取り組むのが望ましいだろう。
今回の記事を参考に、損のない契約・安定した賃貸経営を目指してほしい。
