借地権付き不動産の売却では、地主に承諾を得て譲渡承諾料を支払う必要があるのが一般的だ。
今回は譲渡承諾料の相場や売却時にかかる税金について詳しく解説する。
地主に譲渡拒否されてしまったとき取るべき対応も紹介するので、交渉前の情報収集としてぜひ活用していただきたい。
目次
借地権の譲渡は地主の承諾が必要
借地権は細かく分類すると地上権・賃借権の二種類に分かれ、賃借権は譲渡や売却の際に地主の承諾が必要となる。
1.賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2.賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
(民法612条)
地上権は譲渡にあたり地主の承諾は不要だが、特別な事情が無ければ不動産物件に設定されるケースは少ない。
一般的な借地権付き物件の譲渡については、借地権が賃借権であり、基本的に地主の承諾が必要だと考えたほうが良いだろう。
借地権を無断譲渡してしまうと、土地の賃貸借契約の解除事由となる可能性がある。
実際に借地権付き不動産を所有しているオーナーの方は、売却の前に必ず契約内容を確認してほしい。
借地権の譲渡承諾料の相場
借地権売却の承諾を得る際、地主に対して譲渡承諾料を支払うのが一般的だ。
名義書き換え料・名義変更料などの名称で呼ばれることもある。
借地権の譲渡承諾料の相場は借地権価格の10%程度だ。法律では承諾料は規定されていないが、後述する裁判所の手続きでも、承諾料の支払いが命じられることがほとんどである。
ただしこれはあくまで相場であり、承諾料は当事者同士で自由に決めることができる。極端な話だが、譲渡を拒否するために地主が承諾料を吊り上げてくる可能性もあるということだ。
相場を知らないと高い譲渡承諾料を支払ってしまうことも考えられるため、把握してから交渉に臨んでほしい。
地主に借地権譲渡を拒否された場合の対応
借地権譲渡を承諾するかどうかは地主次第なので、拒否されてしまう可能性もある。
多額の費用をかけた建物を売却できないと借地人のリスクが増え、借地を活用する人がいなくなってしまう。このようなケースに対応するため、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与え売却できる「借地非訟」という手続きがある。
借地非訟は借地人が裁判所に申し立てを行い、当事者の事情を聴いたり現地調査したりして借地権譲渡の可否を判断する。
借地非訟の申し立てには手数料がかかり、借地権が設定された土地の価格を基礎として算定され、借地の範囲が当該土地の全部のときは「対象となる土地の固定資産評価額÷2」で目的物の価格を算出し、その目的物の価格に応じて手数料が算定される。
裁判所HPによると、借地費用事件は特段の事情が無ければ1年以内に終わることが多いようだ。
参照:裁判所 借地非訟とは
借地権売却に税金はかかる?
借地権売却にかかる税金
借地権の売却で利益が出た場合は「譲渡所得」とみなされ、譲渡税の申告と納税の対象となる。
借地権の取得費は、国税庁HPによると次の項目が対象となる。
(1) 借地権付きの建物を取得した場合において、その取得後おおむね1年以内に建物の取壊しに着手するなど、当初から建物を取り壊して借地権を利用する目的であることが明らかなときの建物の帳簿価額や取壊費用の額
(2) 借地契約に当たって、土地所有者に支払った借地権の対価の額
(3) 土地の上にある建物などを取得した場合に、その建物などの買入価額のうちに借地権の対価が含まれているときのその金額
ただし、その金額が建物などの買入価額のおおむね10パーセント以下であるときは、建物などの取得価額に含めることができます。
(4) 賃借した土地を改良するために行った地盛り、地ならし、埋立てなどの整地費用の額
(5) 借地契約に当たって、支払った手数料などの費用の額
(6) 建物などを増築や改築するに当たって、その土地の所有者に支払った費用の額
引用:国税庁
譲渡費用は地主へ支払う譲渡承諾料・不動産会社への仲介手数料・測量など売却のための経費が含まれる。
譲渡税は所得税・住民税に分かれ、所得年数によって税率が変わる。
長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 | |
所有期間 | 5年超 | 5年以下 |
所得税 | 15% | 30% |
住民税 | 5% | 9% |
所有期間5年を境に税率が変わるため、売却検討タイミングの一つの要素として覚えておくと良いかもしれない。あと少しで5年を超える借地権付き物件なら、少し待ってから売却すれば税金を節約できる。
消費税は掛からない
国内におけるモノやサービスの取引には消費税か課税されるが、借地権を含む土地の取引は非課税となっている。
1か月未満の短期賃貸など特殊なケースを除いて、基本的に借地権の売却には消費税は掛からない。
まとめ
借地権付きの不動産物件売却では、地主の承諾と承諾料についての交渉が必要となる。
万が一譲渡拒否されてしまった場合は借地非訟の手続きがあるが、手間と時間がかかるためあくまで最終手段と考えるべきだ。
地主との関係性が結果に大きく影響するため、売却可能性の有無にかかわらず普段から良好な関係構築を心がけるのが良いだろう。