「管理会社から高額なリフォーム費用の見積もりが来た。長く借りてくれた入居者だけどいくらなんでもこちらの負担が大きいのではないか。今までで一番高いリフォーム費用だし自分の方が、負担が大きいのは納得できない。」
このように、管理会社からのリフォーム費用に納得がいかなかったケースはないだろうか。
クロスの一部張り替えや、床の補修などはできれば入居者が付けた汚れや傷のため相手に負担してほしいと考えたこともあるだろう。
管理会社と付き合いが長いのは大家であり、少しは優遇してほしい気持ちもわかるが管理会社は国土交通省のガイドラインに沿って公平な立場で判断しているということを理解しなければならない。
ここでは、管理会社が判断基準としているガイドラインの概念や詳細を知ることで、あなた自身も見積もりが正しいかどうかを正確に判断できるようになり、賃貸経営に必須の知識を身につけられるだろう。
一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。
目次
原状回復工事とは
原状回復とは、一般的な概念では賃借人が退去する際に現在の状態から入居時の状態に戻すことをいう。
定義としては、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」である。
居住用賃貸契約でいう原状回復の解釈では、社会通念上通常の使用方法により使用していれば、使用開始当時の状態よりも悪くなっていたとしてもそのまま賃貸人に返還すれば良いとすることが学説・判例等の考え方である。よって原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にしている。
つまり、入居期間中には設備・内装は損耗していくと考え、入居時からの期間に応じて通常使用で発生した損耗等は差し引いた形で返還されるということであり、賃貸人はこの解釈を予め認識しておかなければならない。
ちなみに、原状回復に関する考え方は民法で規定されていたが、2020年4月1日から原状回復義務及び収去義務を明確化させる民法の改正がおこなわれ、改正前の民法では、原状回復の範囲について一般に通常損耗及び経年変化はその対象に含まれていないと解されていたが、文言上では明確ではなかったことに対し、その解釈が明文化されたことも併せて確認しておこう。
【改正民法621条】（賃借人の原状回復義務）
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年の変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
原状回復工事に関するガイドライン
原状回復のガイドラインとは、国土交通省が定めた賃貸住宅の退去時における費用負担等のルールのことである。
原状回復をめぐるトラブルは増加を続けており、トラブルの未然防止と円滑な解決のため契約や退去の際に賃貸人・賃借人双方があらかじめ理解しておくべき一般的なルール等を示している。
トラブルの未然防止
ガイドラインは、原状回復にかかるトラブルの未然防止と迅速な解決のための方策として、賃借人の原状回復義務とは何かを明らかにし、賃貸人・賃借人の負担割合を具体的に示しているものだ。
トラブルの未然防止という観点から、賃貸借契約の「出口」だけの問題とせず「入口」の問題としても捉えることで、入退去時の物件の確認等のあり方、契約締結時の契約条件の開示についても定めている。
こうした対応策を取り入れることで、賃貸人と賃借人の双方が原状回復に対する正しい認識を共有することにより、原状回復にかかるトラブルの未然防止の効果が期待されている。
賃借人の原状回復義務
標準的な建物賃貸借契約書では、建物の損耗等について2つに区分している。
①賃借人の通常の使用により生ずる損耗
②賃借人の通常の使用により生ずる以外の損耗
これらについて標準契約書は、①については、賃借人は原状回復義務がないと定め、②については、賃借人に原状回復義務があると定めている。
したがって、損耗等を補修・修繕する場合の費用については、①については賃貸人が負担することになり、②については賃借人が負担することになる。
なお、原状回復の内容・方法、通常損耗分とそれ以外の区分については当事者間の協議とされる。
しかし、建物価値の減少にあたる損耗等を分類し、定義しても実際の損耗等が「経年変化」または「通常損耗」に該当するのか、「故意・過失、善管注意義務違反等による損耗等」に該当するのかが判然としていないと、トラブルの未然防止・解決には役立たない。
標準契約書の解説等では、通常損耗について、具体的な事例として畳の日焼け等を示しているが、生活スタイルの多様化等により、「通常の使用」といってもその範囲は広く、判断基準そのものを定義することは困難であるのが現状だ。
そこで、ガイドラインでは、国民生活センター等における個別具体の苦情・相談事例の中で、通常損耗か否かの判断でトラブルになりやすいと考えられるものを取り上げて検討し、一定の判断として賃貸人・賃借人での負担割合を定めている。
費用の負担割合
上記のように、通常損耗と故意・過失による損耗が発生しておりどちらか一方の負担であると判断できない場合には、「経過年数」という考え方を用いて負担割合を算出する。
例えば、賃借人が経過年数1年で毀損させた場合と経過年数10年で毀損させた場合を比較すると、後者の場合は前者の場合よりも大きな経年変化・通常損耗があるはずであり、この場合に修繕費の負担が同じでは公平性を欠くことになるため、賃借人の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることが妥当であるということだ。
経過年数による減価割合については、法人税法及び法人税法施行令における減価償却資産の考え方を採用するとともに、減価償却資産の耐用年数等に関する省令における経過年数による減価割合を参考にして、償却年数経過後の残存価値は10％となるようにして賃借人の負担を決定してきた。
しかしながら、平成19年の税制改正によって残存価値が廃止され、耐用年数経過時に残存簿価1円まで償却できるようになったことを踏まえ、例えばカーペットの場合償却年数は、6年で残存価値1円となるような直線（または曲線）を描いて経過年数により賃借人の負担を決定することによって、年数が経つほど賃借人の負担割合は減少することとなる。
ただ、経過年数を考慮しないものもある。
フローリングを例にとると、補修を部分的に行ったとしても、将来的には全体的に張替えるのが一般的であり、部分補修がされたからといって、フローリング全体としての価値が高まったと評価できるものではない。
よって、部分補修の費用全額を賃借人が負担しても、賃貸人が当該時点におけるフローリングの価値を超える利益を獲得することにはならないので、経過年数を考慮する必要はない。したがって、こうした部位等については経過年数を考慮せず、部分補修費用について毀損等を発生させた賃借人の負担とするのが妥当である。
しかし、フローリング全体にわたっての毀損によりフローリング全体を張り替えた場合は、経過年数を考慮するのが適当である。
よくあるトラブル
ここではよくあるトラブルを紹介する。
対処法とその背景にある考え方がわかれば、トラブルの未然防止とトラブルになった際の対応が適切にできるだろう。
たばこのヤニ
賃借人が室内でタバコを吸っており、クロスや建具までヤニと臭いがついてしまっているケースだ。
最悪の場合、クロスの全面張り替えと特殊な清掃が必要になる。
臭いについてはクロスだけでなく、下地のボードなどにまで染み込んでいる場合にはリフォームにも時間がかかるだろう。
ガイドラインには、たばこのヤニ汚れによるクロスの張り替え費用は賃借人の負担である記載があるが、必ずしも全額賃借人負担ではないことがポイントだ。
判例では、クロスの残存価値を考慮し賃借人の負担額が減額されている点を見ると、クロスは6年で償却されてしまうため6年以上入居していた場合にはクロスの張り替え費用は負担しなくても良いことになる。
しかしガイドラインには、
「経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。
具体的には、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては、賃借人の負担となることがあるものである。」
という記載がある。
たばこのヤニによるクロスの張り替えに置き換えて考えると、少なくとも工事費や人件費等は賃借人の負担となると考えて良いだろう。
ただし、賃貸人の負担も大きくなることは確かであるためこのトラブルを未然に防ぐためには、物件募集時に室内での喫煙は不可にすること、契約時の特約で室内での喫煙を禁止する旨を記載することで抑止力になると同時に、喫煙があった場合には用法違反として圧倒的に有利に交渉が進められるだろう。
ペットによる臭い、傷
ペットによる臭いや傷についてもタバコと同様にトラブルになるケースがある。
ペット禁止の物件でペットを飼育したことによる損耗等は言うまでもなく、賃借人の用法違反のため賃借人が費用を負担すべきである。
しかし、ペットが許可された物件での損耗等はどうなるだろうか。
まずは、ガイドラインの解釈から見ていこう。
「特に、共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的ではなく、ペットの躾や尿の後始末などの問題でもあることから、ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合は賃借人負担と判断される場合が多いとえられる。なお、賃貸物件でのペットの 飼育が禁じられている場合は、用法違反にあたるものと考えられる」
つまり、ペットによる傷や臭いの補修については賃借人の負担であると考えられ、消臭費用やクリーニング費用については賃借人の全額負担となるが、たばこのケースと同様にクロスや建具については経過年数が考慮されるため賃貸人の負担も大きくなる可能性がある。
やはり、入居者募集のためにペット可能にしている大家はこういったリスクを考慮すべきであり、事前に対策をする必要がありそうだ。
具体的には、
・ペット飼育の場合には敷金を通常より多めに預かる
退去時に支払いができないというリスクを回避するためだ。
・必ず保証会社を利用し、原状回復費用の補償が大きい会社を選択する
上記同様に退去時の未払いリスクを回避するためだ。
・契約時の特約で、補修について細かく規定しておく
退去時のトラブル防止のためだ。
まとめ
賃貸経営をしていく上で原状回復は常に発生する業務ではあるが、詳細については理解せず管理会社に丸投げしていないだろうか。
自身の物件は資産であることを再認識し、次の入居に関わる原状回復工事を深く理解することに意味はあり、ここで紹介したトラブルは、退去時の問題ではなく入居時の問題でもあることを意識することで、安定した賃貸経営に近づいていくだろう。
