「これからは大家業だけで生活できそうだ。今までは本業で忙しかったけどやっと自分の時間ができるから、物件の管理を自分でやってみようかな。
管理会社とも付き合いがあったし、やっていることはなんとなく分かるけど・・・」
このように会社員を退職し、これからは自分の物件を自分で管理していこうと考えている大家は、自分でやらなければならないことを一度整理して考えてみる必要がある。
今まで管理会社がおこなっていた業務を自分でやることは、あなたにとって正解なのか不正解なのかを判断するためにはまず、不動産管理業務の詳細を知ることから始めよう。
不動産管理業務は多岐に渡り、事務的な仕事から入居者・関係者との折衝があり、最低限の不動産知識も必要になる。
あなたの物件に掛かる業務内容と管理会社へ支払う管理料とを比べることで、自主管理にするべきかどうかが見えてくるだろう。
ここでは不動産業界に１０年以上携わり、リーシング・PM・BM業務を担当してきた筆者の経験や知識を元に、不動産管理をおこなう上で必須の情報と知識を公開する。
一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。
目次
入居者募集（客付け）
まず初めに、入居者の募集から入居までの流れを説明する。
ここで説明する業務については、自分でおこなうこともでるが、客付け業者に依頼をすることもできるので、ご自身の状況に合わせて選択することをおすすめする。
広告活動
空室となった部屋の物件情報や、契約条件をまとめた資料を作成し広告活動を開始する。
募集方法としては、web掲載・客付業者へのFAXやメール・ご自身の知り合い・ポスティングなどがある。
できるだけ早く入居を決めたいのであれば、客付業者へ情報を提供しお客様へ物件の紹介をしてもらう方法がベストだが、成約時には広告料という形で家賃の1ヶ月分を客付業者へ支払うのが一般的となるので、入居者から礼金として受け取った分をそのまま広告料として支払うことになるだろう。
お客様の案内
広告活動により物件に興味を持って頂いたお客様が現れた場合、物件の内覧をおこなう。
お客様はいくつかの物件を比較して入居を決めるため、ここでは自分の物件の魅力を伝える営業スキルが必要となる。
お客様のニーズを汲み取り、的確な説明と誠実な対応を心掛けよう。
申し込みと保証会社審査
お客様に物件を気に入ってもらえたら、申し込みと保証会社の審査をおこなうためにお客様の個人情報を書面に記載してもらい、免許証等の写しを取得する。
保証会社の主な役割としては、与信の審査と毎月の家賃の収納と支払いの代行である。
保証会社を利用するメリットは非常に多く、大家を守ることを目的とした仕組みとなっているため、是非一度調べてみることをおすすめする。
保証会社の審査が通ったら最後はご自身のフィルターでの審査となり、入居後にトラブルが起きそうなお客様の場合にはお断りしてもよいだろう。
賃貸借契約の締結
保証会社と大家の審査が通ったら賃貸借契約の締結をおこなう。
重要事項説明書と契約書を作成し、借主に説明のうえ調印をもらう。ここでは不動産の知識が必要となるので、ご自身で書類の作成や説明に自信が無い場合には客付業務全般を不動産業者に任せることをおすすめする。
鍵の引き渡し
契約が完了し、初回の入金も確認できたところで入居者へ鍵の引き渡しをおこなう。
一般的には入居前日か当日に渡すことが多いため、それまでに部屋の最終確認を済ませておこう。
問合せ対応
賃貸管理では日常的に発生する業務の一つとして、入居者からの問合せ対応がある。
ここでは問合せの内容で特に多いものを紹介する。
トラブル・クレームの解決
入居中のお客様からの問合せで多いものの1つにトラブル・クレームがある。
例えば、
・隣や上の部屋の騒音がうるさい
・駐車場の違法駐車
・ゴミ出しのマナー問題
などの入居者同士のトラブルが代表的だ。
このような場合には管理者として間に入り、双方の意見を聞きながら解決へと導いていくが、精神的には負担のかかる対応となることを覚悟しておこう。
設備等の不具合の解消
建物の年数が経過すると、室内の設備に不具合が生じる場合がある。
例えば、
・水栓金物などからの水漏れ
・シャワートイレの故障
・エアコンの故障、水漏れ
・ガスコンロ故障
などが、よくある不具合の例だ。
設備の不具合の場合には、基本的には現地確認のうえ設備に合わせた業者の手配が必要となる。
ご自身で不具合の原因を理解し、業者が手配できればベストだが住宅設備に詳しく無ければ、総合的に判断できる業者を押さえておこう。
お金の管理
不動産管理業務の中で一番大切な業務がお金の管理と言っても良いだろう。
毎月の入金と支払いを正確に管理し運営していく自信がなければ自主管理は諦め、
全て管理会社に任せることをおすすめする。
毎月の家賃入金の管理
一般的には月末の入金が多いと思うので、月初には入金履歴と各入居者を照らし合わせる確認作業をおこなう。
保証会社を利用している入居者の場合は保証会社から入金があり、利用していない場合には入居者から直接入金がある。ここで発生する問題は、保証会社を利用していない入居者からの支払いが無い場合だ。
未収金の督促
保証会社を利用していない入居者に滞納が発生した場合には督促業務が発生する。
単純に入金忘れの場合には、書面等で督促状を送ることで入金がされるのでさほど問題はないが、資金がショートして支払いができない場合には注意が必要だ。
資金がショートしてしまっている入居者は、今後も慢性的に滞納が起こる可能性が高いため、毎月督促状を出すことになる。
この場合には、大家にとっては精神的にも業務的にも大きな負担になるだろう。
また、信頼関係が著しく毀損されていない状態では立ち退きも難しいため、根気強く入居者とお付き合いしていくことになる。
運営費の支払い
月末には入金もあるが、固定費・変動費の支払いも発生する。
費用の例としては、
・電気料
・水道料
・客付業者への広告料
・清掃費
・町内会費
・インターネット利用料(一括契約の場合)
・リフォーム費用
・修繕費用
などがあるので、漏れが無いよう正確に管理していかなければならない。
退去手続き
退去手続きはお金の精算、不動産の知識、リフォーム工事の知識が必要となるので、最初のうちは経験者からサポートを受けることをおすすめする。
退去の立会と鍵の返還
退去の申し出を受けたら、退去日には必ず立ち合いをおこない室内が空になっている
ことを確認のうえ鍵を受け取る。
立ち合いの際には、退去リフォームに該当する箇所を入居者とともに確認のうえ、
国交省の原状回復のガイドラインに沿って貸主負担と借主負担の内容を説明する。
金額については見積もり作成後の話になるが、入居者負担になるであろう箇所についてはこの時点で伝えておくことで後々のトラブルを避けることができる。
敷金の精算
退去リフォームの見積もりは、工事費全体を出してから国交省の原状回復のガイドラインに沿って貸主負担分と借主負担分を按分する。
次に、借主負担分を敷金から差し引いて返金をするのが一般的だが、借主負担分が敷金を超過した場合には追加の請求をおこなう。退去立ち合いの際に、敷金を超過したら追加請求がある旨を伝えていないとトラブルになる可能性があるので、室内の状況によっては事前に説明しておくことを忘れないようにしよう。
退去リフォーム
リフォーム業者から出てきた見積もりが適正であれば、すぐに発注した方が良い。
次の入居者を決めるためには、リフォームが終わっている状態であることが重要だからだ。
内覧した際にまだ汚れている状態ではお客様の印象が悪いため、速やかにリフォームをおこない、清掃済みであることをアピールするために養生をしておくと印象が良くなる。
建物管理
マンションやアパートを維持していくためには、義務つけられた法定点検と自主的におこなう日常清掃や大規模修繕がある。
日常清掃
建物を維持していくためには日常清掃は欠かせない。
日常清掃は特別なスキルなどは必要なく大家がご自身でおこなうこともできるため、時間がある方は曜日と時間を決めておこなうことでコストの削減となる。
設備点検、定期報告
法定検査は主に、消防設備・水質検査・建築設備・エレベーターが対象となる。
建物や設備に応じて内容は変わるが、すでに管理会社で対応している検査の履歴があるはずなので、そのまま引継いで対応しよう。
大家側では、点検の立ち合い・書類の作成・検査結果に応じた是正措置が発生する場合があり、検査や是正指導を怠った場合には罰則を受ける場合もあるので、面倒くさがらずに対応しなければならない。
大規模修繕
大規模修繕は法律で定められたものではないが、建物の価値を維持していくためには計画的におこなっていくことをおすすめする。
特に建物の躯体に関わる部分や給排水・電気設備などは、劣化して不具合が出てから修繕する場合には二次被害が出ている可能性があるため、補修期間や費用が余分にかかる可能性があるからだ。
また、修繕計画を立てておくことで将来のキャッシュフローも計算できるため、資産管理という意味でも取り組むべき内容となる。
火災保険
リスクに備えた火災保険への加入は必須だ。
大家側で加入する火災保険と入居者が加入する火災保険は別であり、自主管理の際には入居者側の火災保険は大家側から案内をしていく必要がある。
大家が加入する火災保険
大家が加入する火災保険で補償される内容は保険会社によって異なるが、基本的には建物全体に対する火事・落雷・爆発などへの補償となる。
しかし、基本的な補償だけでは不安という方は特約で補償内容を手厚くすることができ、建物管理賠償責任特約・家賃収入特約・家主費用特約などを組み合わせることで不測の事態に備えた運営をおすすめする。
入居者に加入してもらう火災保険
入居者には、室内で起こった火事などに備えて火災保険に加入してもらう。
注意点としては、借家人賠償責任特約を付けた保険に加入するということだ。入居者の家財に対する補償だけではなく、物件に損害が生じた場合には大家に対しての補償を付けておくことで安心して貸し出すことができる。
まとめ
自主管理をおこなう上で最低限の知っておくべき内容をまとめたが、正しい運営をおこなっていくには細かい業務も正確にこなしていくスキルが必要となるので、自主管理をおこなうのかどうかは慎重に判断をしよう。
