不動産投資にかかる初期費用は？賃貸経営を行うための費用について

これから不動産投資を始めようと考えている方、賃貸経営を開始するために必要な初期費用について把握できているだろうか？

不動産投資にかかる費用は、概算で物件価格の10％前後と言われている。

1,000万円の物件であれば100万円前後、5,000万円の物件であれば、500万円前後の初期費用が必要だ。

ただ、ある程度安全に賃貸経営を行うためには、物件購入時に頭金も入れておいたほうが良いだろう。頭金を入れるとなれば相当な金額の初期費用が必要だ。

初期費用の一部のみを自己資金で用意するのか、初期費用からすべてをローンに組み入れるのかについても考えなければいけない。

そこで今回は、不動産投資を始める際に必要な初期費用について、すべて詳しく解説する。

長野 靖久【記事の監修者】

税理士法人Ｓｏｆａ代表
税理士
ファイナンシャルプランナー

平成３１年税理士法人Ｓｏｆａ設立。若手経営者や不動産事業者、投資家向けへ決算対策・節税対策はもちろん、融資対策・投資計画・資本政策といった経営的視点に立ったサポートを得意とする。

不動産投資にかかる初期費用

不動産投資を開始する際に発生する初期費用は主に、

・建物購入費用

・各種税金

・諸費用

・登記費用

の4種類だ。

まずは、4つの初期費用について詳しく紹介していく。

建物購入費用

不動産投資を始める際には必ず、収益を得るための物件が必要だ。

賃貸経営を検討されている方の中には、自分で所有する物件から始められる人もいるが少数である。ほとんどの方は物件を購入することから始まる。

物件の購入費用は建物の大きさや構造、立地や中古か新築かによっても全く違う。

また、物件の購入費用は賃貸経営による利回りにも大きな影響を及ぼすので、自分が納得できる金額で、納得できる物件を購入しよう。

実際の物件購入費用は、先程も紹介したように、建物の大きさや構造、立地や中古か新築かによっても大きく異なる。

例えば、都心エリアで中古アパート1棟を購入しようとすれば2～3億円は必要だ。

中古区分マンションの購入であっても、数千万円の購入費用は必要となる。

一方で、地方物件であればアパート1棟、数千万円程度で購入可能で、区分マンションであれば1千万円を切る物件は沢山ある。

ただ、賃貸経営を始めるうえで管理も当然に必要になるため、自分の居住地近くで物件を購入されたほうが良い。

そして“地方高利回り”という魅力的な言葉には罠がある可能性が高いので注意してほしい。

各種税金

不動産を購入・取得した場合には、

・不動産取得税

・登録免許税

・印紙税

・消費税

などの税金が課税される。それぞれの税金について詳しく解説する。

【不動産取得税】

不動産取得税とは、土地や建物などの“不動産”を取得した場合に発生する税金だ。

不動産取得税の税額は『課税標準額×※税率』で計算され不動産取得後3～6か月後に納税通知書が届く。

※不動産取得税の税率は、土地および住宅3％（2024年3月31日まで）、住宅以外の家屋4％

また、購入した物件が“新築”で要件を満たしていれば、貸家住宅であっても課税標準の特例を利用できる。

課税標準の特例では最大で1,200万円（1戸あたり）の控除を受けられる。

【登録免許税】

土地や建物などの不動産を購入したときは、所有権の保存登記や移転登記をしなければいけない。

また、住宅ローンとして銀行などから融資を受けたのであれば、抵当権設定登記が必要だ。これらの登記を行う際に発生する税金が登録免許税である。

登録免許税は『課税標準（固定資産税評価額）×税率』で計算される。

なお、登録免許税の課税標準は不動産の所有移転登記等では、不動産の価額（固定資産税評価額）、抵当権設定登記では債権金額で計算される。

登録免許税の税率

（土地の所有権の移転登記）

（建物の登記）

参考︰国税庁｜登録免許税の税額表

【印紙税】

印紙税は、印紙税法に定められている課税文書を作成した場合に課税される税金である。

不動産投資の初期費用としては、不動産の譲渡に関する契約書、新築で物件を購入した場合には、建設工事の請負に関する契約書に必要である。

また、金融機関から借り入れがあれば、金融消費賃借契約書にも印紙税が課税される。

ただし、租税特別措置法により不動産の譲渡に関する契約書については、印紙税の軽減措置が講じられ、下記のように税率が引き下げられている。

不動産投資に係る印紙税額一覧

参考︰国税庁｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

【消費税】

消費税はモノの消費やサービスに対して課税される税金である。

不動産取引においても、消費税が発生する費用があるので覚えておいてほしい。

具体的に消費税が発生する取引は、

・業者が行う建物の譲渡

・不動産仲介手数料に対する消費税

である。いずれも消費税率は10％だ。

諸費用

不動産投資の初期費用では、諸費用として、

・不動産仲介手数料

・保険料

・事務手数料

・外注費（報酬）

などがある。それぞれいくら程度の金額が必要なのか見ていこう。

【不動産仲介手数料】

不動産の売買は個人間でも行えるが、一般的には不動産会社に仲介をしてもらい、売買契約を締結する。

そして不動産会社へ支払う報酬として、不動産仲介手数料を支払わなければいけない。

なお、不動産仲介手数料は、上限が設けられている。

不動産仲介手数料の上限額は下記のとおりである

不動産仲介手数料はあくまでも“成功報酬”だ。

売買契約が無事に締結されるまでは発生しない費用であることも覚えておいてほしい。

【保険料】

賃貸経営を始める際に加入しておいたほうが良い保険はいくつかある。

中でも団体信用生命保険（団信保険）と火災保険だけは、物件購入時に加入しておいたほうが良い。

団信保険は、不動産投資ローンの債務者である方が、死亡もしくは高度障害状態になってしまった際にローン残高を支払ってくれる保険だ。

投資用不動産を複数持たれている方は物件ごとに加入しなければいけない。

また、自分の居住用物件として団信保険へ加入されている方も、投資用物件での加入が可能だ。

団信保険料は、物件の価格や借入期間、被保険者の年齢や健康状態などによっても異なる。

また、賃貸経営を開始した1年目の保険料が一番高く、最低でも7万円/年～と考えておいてほしい。

火災保険料についても、建物の価額や規模などによって保険料が異なる。

ただ一般的な相場としては10年契約で50万円前後が相場だ。

【事務手数料】

不動産投資ローンでは、保証料や事務手数料等の費用が発生する。

保証料は、借入金額の2％程度が相場となっているため仮に5,000万円の物件であれば、100万円程度の保証料が必要だ。

事務手数料では、定額制と借入金額によって変動する定率制の2パターンがある。

定額制であれば、3～10万円程度みておけばOKだ。

【外注費】

不動産を取得した際には、登記設定や税務に関する相談など専門的な知識を求められる部分が多々ある。

そのため、わからない部分はプロにおまかせしてしまうのもひとつの手段だ。

もしも、不動産投資開始に係る業務の一部を外注するのであれば、当然に費用が発生する。

例えば、不動産登記にまつわる業務を専門家へ依頼するのであれば、5万円～10万円程度の報酬が相場だ。

また、税務相談や法律相談などについては初回無料などの事務所も多々ある。

後に顧問契約を締結するのであれば話は別だが、簡単な相談であれば無料相談を利用してみてもよいだろう。

不動産投資を始めるときに必要な自己資金の相場

不動産投資を始める際に必要な自己資金の相場は、不動産購入時の頭金として平均20～30％が相場である。

もちろん、新築物件なのか中古物件なのか、購入費用はいくらなのかによっても自己資金が異なる。

ただ単純に自己資金が多ければ多いほど、安定した賃貸経営が可能だ。

では、中古物件および新築物件の頭金についてもう少し具体的に解説をしていく。

中古物件

頭金は多く入れれば入れるほど、後の賃貸経営は楽になるし、キャッシュフローも良くなり、融資を受けやすくなる。

しかし、物件価格の20～30％もの金額を頭金として入れるのはなかなか容易ではない。

仮に5,000万円のアパートを1棟購入しようとすれば、1,000万円～1,500万円の頭金が必要になる。

他にも税金や諸費用などの費用が発生することを考えれば、お金を貯めるための時間ばかりかかってしまうことだろう。

実際に中古物件を購入される方であれば、フルローンで物件を購入される方が多い。

そもそも中古物件のメリットとして、もともと居住者がいる物件を購入できる可能性がある。もし仮に、満室物件を購入できたとすれば銀行側も融資をしやすくなる。

そのため、中古物件はキャッシュフローが悪くなければ、フルローンやオーバーローンでの購入も可能だ。

新築物件

不動産投資をこれから始めようと考えている方の中に、新築物件から開始しようと考えている方は少数かと思う。

とくに、賃貸経営で収益を得ようと考えているのであればなおさらだ。

そして、新築物件であってもフルローンやオーバーローンも可能だが、厳しいのも事実だ。

新築物件を購入するのであれば、最低でも10％程度の頭金を準備しておいたほうが良いだろう。もっといえば20～30％程度の費用を用意しておいたほうが良い。

いずれにしてもキャッシュフローをいかによく見せるかがポイントだ。

また、新築物件に限ったことではないが融資面談時に的確に返答できる準備をしておこう。

フルローン・オーバーローンはリスクが高い

中古物件であれば、フルローンやオーバーローン審査が比較的通りやすいと解説したが、リスクが高いので注意が必要だ。

そもそもフルローンとは頭金を入れることなく、物件購入費用すべてをローンで支払う方法ということで知られている。

一方で、オーバーローンという言葉を聞いたことがある方は少ないかもしれない。

オーバーローンとは物件価格以上の融資を受けるということだ。

簡単に言えば、5,000万円の物件を購入するために5,500万円の融資を受けるローンだ。物件購入価格以上の500万円については、初期費用に充てたり、中古物件であれば修繕費に充てたりできる。

初期費用の準備が難しい方にとっては、とても魅力的なローンシステムだがリスクが高いので注意しなければいけない。

フルローン・オーバーローンのもっとも懸念すべきリスクは“高額の借金を背負う”ということだ。

賃貸経営は入居者がいてはじめて収益がある。

入居者がいなければ多額の維持費を支払いながらも収益を得ることはできない。

しかし、ローンの返済は入居者の有無に関わらず行わなければいけない。

もしも、フルローン・オーバーローンで無理やり物件を購入した挙げ句、キャッシュフローが悪化し破綻となれば最悪の事態である。

仮に、不動産を売却してしまおうと考えてもフルローンやオーバーローンであれば、ほとんどの場合に残債が出てしまう。

オーバーローンについては下記の記事で詳細に解説しているので、こちらも参考に見ていただきたい。

【不動産投資のオーバーローンとは？メリットや特例の詳細も解説】

初期費用以外に残しておきたい資金

初期費用として、不動産購入費用や各種税金や諸費用があると紹介した。

ただ、賃貸経営を始める際の初期費用にすべてのお金を費やしてしまうと、後に大変な思いをしてしまうので注意してほしい。

例えば、不動産投資の初期費用として発生する不動産取得税には注意が必要である。

不動産取得税は、不動産購入後3～6か月後と忘れた頃に納税通知書が届く。

今回、初期費用として冒頭で紹介したが、あくまでも購入後しばらく過ぎてから納税通知書が届くと覚えていてほしい。

他にも手元資金として潤沢に資金を貯めておいたほうが安心である。

賃貸経営では入居者がいなければ家賃収入は得られない。

また、周辺の家賃相場も自分の意志とは関係なく下がったり上がったりする。

当初の利回りを大きく下回っても、不測の事態が発生しても対応できるよう、資金を確保しておこう。

また、賃貸経営が軌道に乗ってきて収益を上げられるようになれば、ローンの繰り上げ返済をしたり、資金を貯めておいたりしよう。

まとめ

今回は、賃貸経営を始める際に必要な“初期費用”について解説した。

賃貸経営を始める際に必要な初期費用は、不動産購入費用から税金、諸費用など様々だ。実際には、不動産購入費用以上の各種費用が発生している。

オーバーローンを利用して各種費用もローンに組み込めれば、自己負担額0円から賃貸経営を開始できる。しかし、キャッシュフローが厳しくなりオーバーローンやフルローンは非常にリスクが大きい。

不動産投資は初期費用以外にも維持費が必要だ。たとえ入居者がいなくても必要な費用は支払わなければいけない。

最低でも、頭金以外の初期費用については自己資金で準備しておこう。