不動産物件の中には「定期借地権付き住宅」という選択肢もあるが、初めて見かけて購入すべきか悩む方も多いだろう。
今回は定期借地権付き住宅のメリット・デメリット両面について詳しく解説する。
将来の売却方法や相続時の注意点なども紹介するので、ぜひ基礎知識として目を通していただきたい。
目次
定期借地権付き住宅とは
契約期間を定めた借地契約を地主と結び、その上に建てるのが定期借地権付き住宅だ。
1992年に施行された比較的新しい権利で、契約期間満了時に土地を返却するため地主のメリットが大きいが、価格が安いなど借主側にも利点はある。
賃貸運用も可能なので、メリット・デメリットのバランスが取れている物件なら検討する価値は十分あるだろう。
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定期借地権付き住宅のメリット
税金の支払い義務がない
定期借地権の土地は地主に所有権があり、借主が固定資産税や都市計画税を支払う義務がない。
土地の価値が高いほど税金も増えるため、駅前などの人気エリアではメリットも大きくなる。
相場より安く購入しやすい
定期借地権付き住宅は契約期間の定めがあるため、同じエリアの相場価格より安く購入しやすいのも大きなメリットだ。
初期費用を抑えることで物件の選択肢が広がり、早い段階で黒字化も達成しやすくなる。
定期借地権付き住宅のデメリット
更新できない
定期借地権は、事前に定めた契約期間が満了した後更新することができない。
存続期間は50年以上と長めだが、どんなに経営がうまく行っても物件を持ち続けることができないのはデメリットと言える。また残り期間が短くなるとさまざまなリスクが発生する可能性がある。
例えば契約期間が残り5年で建物に不具合が発生した場合、多額の費用をかけて修繕すべきかはかなり悩ましい問題になるだろう。
更地にして返却する必要がある
定期借地権付き住宅は地主に対する建物買取請求権がなく、契約満了時は必ず建物を壊して返却しなければならない。
建物を買い取ってもらえないだけでなく解体費用が掛かるため、それを見越して費用を積立てておく必要があるということだ。
契約によっては解体準備金などの名目で月々の支払が発生するケースもある。
毎月の地代負担が発生する
定期借地権契約では地主と取り決めた地代が毎月発生するため、ランニングコストが高くなるのもデメリットだ。
地代は土地価格を基に決められることが多く、利用価値が高いエリアではその分毎月の支払いも多くなる。
価格の安さだけに注目して購入してしまうと、地代が思ったより高く利益が出にくいケースが考えられる。
地代が将来増額されるリスクもある。
途中解約できない
継続的な利用を前提としている定期借地権付き住宅は、基本的に途中解約できない点も注意すべきデメリットと言える。
定期借地権は地震や火災などで建物が滅失した場合を除いて、基本的に途中解約は認められない。
何らかの理由で賃貸経営事業をやめようと思っても、借主の勝手な都合で解約はできないということだ。
例えば赤字が続いている状態でも、物件を持ち続けなければならないケースなどが考えられる。
売却しにくいケースもある
活用できる期間に限りがある定期借地権付き住宅は、状況によっては売却しにくいのも大きなデメリットだ。
特に残存期間が短くなるほど売却しにくく、仮に買い手が見つかっても売却価格は安くなる可能性が高い。
具体的な売却方法については次の章で解説するので、そちらも参考にしてほしい。
住宅ローンの審査が通りにくい
定期借地権付き住宅は所有権付き住宅より資産価値が低く見積もられるため、住宅ローンの審査が通りにくいというデメリットもある。
前述したように売却しにくいといった特徴があり、金融機関にとって担保価値が低いと判断されてしまうためだ。
特に残存期間の少ない中古の定期借地権付き住宅の場合、ある程度自己資金が必要になる可能性が高い。
定期借地権付き住宅を売却する方法
不動産会社を通じて中古住宅として売却する
定期借地権付きの物件でも、不動産会社に仲介してもらって中古住宅として売却することは可能だ。
この場合建物と土地の定期借地権をセットで売却することになるため、原則として地主の承諾が必要になる。承諾料が必要になるケースもある。
前述したように借地権の残存期間が短くなるほど売却難易度が高くなるので、検討するなら早いタイミングが良いだろう。
またあえて定期借地権付き住宅を探す人は少ないため、買い手が付くまで時間がかかることも把握しておくべきだ。
地主に買い取ってもらう
建物の状態が良く資産価値が高い場合などは、地主に買い取ってもらう方法もないわけではない。
一般の借地権の場合には、地主が建物を買い取れば土地と合わせた完全所有権になるため、運用・売却など用途が広がり地主にもメリットがあるが、定期借地権の場合には、そもそも中途解約ができず、地主は賃借期間が満了するのを待てば土地は戻ってくるため、地主が買取をおこなうことはほとんどないだろう。
定期借地権付き住宅の相続における注意点
定期借地権は相続が可能なため、親が所有していた物件などを引き継ぐことになるケースも考えられる。
相続の際に注意すべきポイントを3点ほどチェックしていこう。
地主との関係性
親と地主の関係性は、相続前にチェックしておくべきポイントの一つだ。
仮に地主との関係性が悪かった場合、相続のタイミングで地代値上げなどの要求をされる可能性が考えられる。
後述する売却に関する承諾などの手間が増えるリスクなどもあるため、引き継ぐ前に地主との関係性や契約の経緯などを聞いておくといいだろう。
売却できるか?
相続後に自分で住んだり賃貸運用したりするつもりがないなら、売却できる物件かどうかも必ず確認したい。
もし運用せず売却も難しい定期借地権付き住宅を相続してしまうと、毎月ただ地代だけを支払いつづけることになる。
例えばほかの財産とトータルで考えてもマイナスが大きいようなら、相続放棄するという考え方もある。
相続後の選択肢として、売却可能かどうかチェックしてから判断すべきだろう。
賃貸運用可能か?
相続後の賃貸運用については、残存期間で得られる利益や修繕費用、更地にして返却する際の解体費用なども踏まえて検討しよう。
今まで賃貸運用していた物件でも、家賃収入より地代が高く赤字の状態では相続後の経営は厳しい。
仮に利益が出ていても、リフォームや解体費用で赤字になってしまう可能性はある。
契約満了時までの収益とコストをしっかりシミュレーションし、相続しても問題ないか確認すべきだろう。
まとめ
定期借地権付き住宅にはメリット・デメリット両面あるため、しっかり把握してから購入を判断してほしい。
返却時にかかる解体費用なども見据え、契約期間中にしっかり利益を上げられる物件なら検討する価値はある。
特に売却難易度が高いことをしっかり把握し、不測の事態にも備えて安定した賃貸経営を目指してほしい。