「ポータルサイトを見ていると相場より圧倒的に安い物件を発見！しかし詳細を確認すると【再建築不可】の記載が。。これは買うべきなのか。。。」
不動産を生業としているのであれば誰もが安く物件を仕入れたいもの。しかし、安い物件には何かしら問題があるのが常識。
その中でも再建築不可物件は頻繁に流通している。果たしてこのような物件は買いなのか、今回はその基本的な知識を徹底解説する。
一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。
目次
再建築不可を理解する。
まず前提として建築物の敷地は道路に２ｍ以上接していなければならない。これは建築基準法４３条に記載されている。
建築基準法（敷地等と道路との関係）
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
ではまず建築物とは何かを理解しよう。建築物の定義はこうだ。
建築基準法
第二条 一 建築物
・土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの（これに類する構造のものを含む。）
・これに附属する門若しくは塀、観覧のための工作物又は地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設（鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設並びに跨線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。）
・建築設備を含むものとする。
基本的には人が住んだり働いたり休憩したりするための工作物は建築物に値すると考えて良いだろう。しかし、土地に定着をしないもの、例えばトレーラーハウス等は建築物では無いので注意して頂きたい。
続いて道路。これは建築基準法内で定義しているので下記表を参照頂きたい。強調している３種類の道路をまずは覚えておいて頂きたい。
【建築基準法上の道路種別】
【建築基準法上の道路種別】
つまり、上記の建築基準法上の道路に２ｍ以上接していない敷地は原則として建築物を建てることができないということになる。これを、接道要件を満たしていないと言う。
このような物件は購入したとしてもその後、新しく建築物を立て直すことはできないし、リフォームについても規制がある。もちろん、そのままの状態で使い続けるのであれば法的な問題はない。
接道要件が定められている理由とは？
接道要件は防災面の観点から定められている。建築基準法上の道路は基本的４ｍ以上となっている（２項道路を除く）これは災害時に消防車が侵入できる最低限の道路幅員を確保するためだ。
また接道が２ｍ以上というのも消防隊が消防活動する際に最低限必要な通路幅員として設定されている。またそこに居住している人が安全に避難するためにも最低限２ｍの幅員は必要だろう。よってこれらを満たさない土地については建物を建てることが許可されていないのだ
再建築不可物件が存在する理由とは？
では何故法律を違反しているこのような建物が存在するのか？これは法律が制定された時期が関係している。現在の建築基準法は昭和２５年に制定された。よって、それ以前に建てられて建物については接道要件を満たしてない建物がたくさんあるというわけだ。
また、この接道要件は都市計画区域及び準都市計画区域のみに適用される。都市計画法が制定されたのが昭和４３年となるので、それ以前に建てられた建物についても満たしていない可能性があるので注意したい。
再建築不可かどうかの確認方法とは？
該当する物件の販売資料には【再建築不可】と記載されていることがほとんどであるが、未調査の場合や、一部の悪質な不動産業者は、あえて記載をしないケースがあるので注意したい。
ではその物件が建築可能かどうかを確認はどのようにすれば良いのか？先程述べた様に建築基準法上の道路に２ｍ以上接道することが条件であるため、その建築物の敷地が接する道路種類が確認する必要がある。
確認方法はいたって簡単だ。各行政には建築基準法上の道路種別の情報をWEB上に公開している。たとえば「○○市 建築基準法道路」と検索すればトップに専用サイトが出てくるだろう。例えば渋谷区の場合。
「渋谷区 建築基準法上道路」と検索すると
これをクリックすると専用サイトにアクセスできるので順次進んでいけば道路種別を確認することができる。
接している道路が建築基準法上の道路であれば問題ないので、次はどれだけ接道しているかを確認する。これは市のサイトだけでは確認できないので、不動産業者から地籍測量図や仮測量図を入手しよう。
不動産業者が持っていない場合は法務局で入手することが可能だ。また全ての土地において地積測量図があるわけでは無いので、そういった場合は、不動産業者に現地を調査してもらうか、場所が近ければ自分でメジャーで測量してみるのも良いだろう。その際に２ｍギリギリである場合は、測量時に２ｍを切ってしまう場合もあるので注意したい。
再建築不可物件でも可能なリフォームとは？
再建築が不可な敷地でもリフォームが可能なのは何故か？それは、リフォームは確認申請が不要であるケースが多いからだ。確認申請が必要な場合、基本的には現行の法規が適用される。（内容によって緩和あり）よって、接道要件が満たされていない場合は確認申請にて承認を得ることができないというわけだ。
当然、既存建物を撤去して新築するのはどのような建物でも確認申請が必要となるため不可となる。またリフォームに関しても建物の規模やリフォーム内容、そして場所によって確認申請の要否が異なる。下記にまとめてみたので確認頂きたい。
【リフォームにおける確認申請の要否】
【リフォームにおける確認申請の要否】
いわゆる一般的な戸建て住宅は概ね４号建築物に該当するため、ほぼどのようなリフォームでも確認申請は不要だ。また、規模の大きな建物であっても屋根や壁など防火上重要となる部分の過半を取り替えるようなリフォーム（大規模の修繕・模様替え）しなければ確認申請は不要となる。間取りの変更や、外壁、屋根の塗装などは不要となる。
大規模の修繕及び模様替えについてはこちらの記事にて詳しく説明をしているので参照頂きたい。
再建築不可物件購入の可否判断の基準とは？
再建築不可物件でも購入する価値がある物件とはどのようなものか？不動産投資家としての立場であればまずは早期に資金を回収できるという点がポイントだろう。保有するのであれば最低でも利回りとして２０％以上は欲しいところだ。
また、リフォームをして再販の可能性も無いとも言えない。例えば高齢者の方など、再建築不可を理解した上で購入するエンドユーザーもいないわけではない。その場合はそのようなニーズを満たすことができる商品としてしっかりとリフォームをする必要は当然ある。
いずれにしても相場より圧倒的に安く購入すること。そして再建築できないリスクは基本的には排除できないため注意頂きたい。これらが理解できない場合は購入は見送るべきだろう。
しかし、実際には再建築不可物件を再建築可能することも可能だ。もちろん簡単では無いがその方法については下記の記事にて詳しく解説する。
